10 způsobů, jak si koupit dům ve Švédsku je úplně jiné než v USA

(Obrazový kredit: Bytová terapie)

V roce 2012 mi bylo 28 let, byl jsem svobodný, samostatně výdělečně činný a požehnal jsem jednou za život kombinací trhu s bydlením po recesi, který se ještě neodrazil, historicky nízké úrokové sazby, téměř dokonalé kreditní skóre , a dědictví po mých prarodičích, které mělo v té době správnou velikost pro zálohu. Našel jsem roztomilý bungalov se dvěma ložnicemi, dvacátými léty, 1200 čtverečních stop, v Oaklandu v Kalifornii, s velkými kostmi a stromem Meyer Lemon na dvorku, který potřeboval jen malování (stěny neobsahovaly dva, ale tři odstíny metalické tyrkysové, když Koupil jsem to). Plánoval jsem tam zůstat minimálně 10 let.

Protože se vesmír směje plánům, o rok a půl později jsem potkal roztomilého švédského chlápka, který byl v USA na ročním studijním volnu z práce. Náš dokonalý, protože ani jeden z nás nechce nic vážného, ​​se rychle proměnil v žádost o švédské vízum a přípravu roztomilého bungalovu na trh. Tři roky po koupi svého prvního domu jsem koupil svůj první švédský byt-byt s jednou ložnicí o velikosti 710 čtverečních stop ve Stockholmu. A teď, tři roky po koupi, jsem se oženil, pevně v demografii DINK a jsem znovu na trhu pro něco většího.

V čem se tedy nákup ve Švédsku liší od USA? V některých ohledech vůbec a v jiných ohledech tak odlišný. Velká výhrada je zde zřejmá: Moje zkušenost s nákupem domu v USA je zcela založena na San Francisco Bay Area, velmi zvláštním a velmi nákladném realitním trhu. A moje švédská zkušenost je zcela založena v centru Stockholmu (konkrétně na Södermalmu), také velmi zvláštním, velmi drahém realitním trhu. Často vtipkuji, že jsem jediný přistěhovalec ve Švédsku, který se rozhlédl po Stockholmu a myslel si, že ceny tu nejsou tak špatné! Ale ve srovnání s Bay Area - jsou relativně cenově dostupné. V tuto chvíli je průměrná cena v centru Stockholmu kolem 86 000 SEK za metr čtvereční , nebo 883 USD za čtvereční stopu. Pro srovnání je průměrná cena v San Francisku kolem 107 100 SEK za metr čtvereční, příp 1 100 USD za čtvereční stopu !

Ve Stockholmu a jeho okolí jsou byty a domy menší. U bytů myslete spíše na velikost New Yorku než na obrovské byty v Chicagu nebo Kalifornii. Na rozdíl od New Yorku jsou švédské byty velmi dobře naplánované, aby maximalizovaly prostor. Naše současné místo ve Stockholmu je považováno za velmi velké pro byt s jednou ložnicí, ale je to jedno z nejmenších míst, kde jsem kdy žil. Kromě rozdílů ve velikosti jsou zde největší rozdíly mezi koupí domu ve Švédsku a Spojené státy:

1. Nemáte vlastního realitního makléře

V USA je jednou z prvních věcí, které lidé při zahájení lovu dělají, nalezení realitního agenta, jehož úkolem je pomoci vám najít správné místo pro nákup, připravit nabídku a vyjednávat vaším jménem během legální transakce. Ale ve Švédsku neexistují žádní makléři kupujících. Lovíte byt/dům sami a zadáváte nabídky přímo u makléře prodávajícího. Zprostředkovatel prodávajícího pak zastupuje obě strany v právní části transakce. Můj současný (prodávající) makléř, Youssef Bakali z Innerstadsspecialisten, vysvětlil mi, že po právní stránce je agent povinen zajistit, aby dohoda byla stejně výhodná pro obě strany. Jediná věc, která se obrací ve prospěch prodávajícího, je, že agent je povinen získat za ně nejlepší cenu. Vzhledem k tomu, že drtivá většina bytů se prodává v neuvěřitelně konkurenčním otevřeném nabídkovém řízení (na toto téma přichází více), je toho docíleno zcela přirozeně.

2. Existuje více regulace pro makléře

Licencování vyžaduje tříleté vysokoškolské vzdělání, po němž následuje 10týdenní program pro stážisty, po jehož dokončení můžete požádat vládní radu o licenci a poté získat práci.

3. Pro celou zemi existuje opravdu jen jedna služba zápisu

Abychom vám pomohli s lovem části věcí, existuje jedna velká centrální služba online zápisu: Hemnet (doslovný překlad: domácí síť). Je spoluvlastníkem několika největších makléřských firem a inzeruje přibližně 98 procent nabídek nemovitostí ve Švédsku. Je to opravdu jediná hra v ... zemi. Realitní kanceláře mají seznamy na svých vlastních stránkách a existuje švédská verze Craigslistu (nazývaná Blocket), ale pokud neprodáváte svůj domovský trh mimo trh, půjde na Hemnet. Existuje verze pro web i pro aplikace a umožňuje vám nastavit velmi podrobné filtrování a také několik úrovní výstrah a seznamů - velmi podobných Zillow. Stejně jako moji američtí protějšky jsem, pravda, poněkud závislý na Hemnetu. Dívám se na to, když aktivně hledám byt - jako teď - ale i když ne.

4. Nabídkový proces je konkurenceschopnější

Nabídky zadáváte v reálném čase, většinou prostřednictvím textu. Na den otevřených dveří se zapíšete do seznamu se svým telefonním číslem. Další den začne agent volat a žádat o nabídky. Když nabídne první osoba, každý ze seznamu dostane text s uvedením výše nabídky od uchazeče 1. Ostatní uchazeči pak mohou odeslat textovou zprávu nebo zavolat zástupci, aby podali malou přírůstkovou nabídku - obvykle jsou nabídky kdekoli od 10 000 SEK (asi 1 100 USD) na 50 000 SEK (5 000 USD), i když v kterémkoli bodě hry mohou nabídky poskočit až na 100 000 SEK.

Nejedná se o skupinový text - píšete si přímo s makléřem a broker dá všem vědět, kdy byla zvýšena průběžná nabídka. To pokračuje dalších dva až pět dní, dokud nezůstane stát pouze jeden uchazeč. Vítězná nabídka bude obecně o 5 až 20 procent vyšší než ceníková cena. Když jsme naposledy kupovali byt, přijímané nabídky byly obvykle o 20 procent vyšší než požadovaná cena. Nyní, na pomalejším trhu, jsou ceny kotací blíže přijatým nabídkám.

Tento proces je velmi nervózní, protože nemáte tušení, jak vysoko jsou ostatní lidé ochotni jít. Na rozdíl od USA, kde stačí vyhodit jedinou nabídku a držet palce, že je nejvyšší (i když je o 100 000 USD vyšší než u dalších pěti lidí), ve Švédsku máte jistotu, že platíte tržní hodnotu protože v nabídkovém procesu je transparentnost. Celkově mám kvůli tomu švédský nabídkový systém mnohem víc v oblibě, ale extrémně soutěživí lidé, kterým je těžké přestat, si s tím možná také nevědí rady.

5. Mezi nabídkou a podpisem smlouvy není mnoho času

Smlouva se obvykle podepisuje jednu až 24 hodin po skončení nabídky. Provádí se to se všemi stranami osobně v kanceláři makléře a trvá to hodinu nebo dvě. Přestože je doba uzavření smlouvy krátká, získání domu nebo bytu trvá dlouhou dobu - standard je asi tři měsíce, dejte nebo vezměte, ve kterých většinou čekáte, až každý opustí své prostory. Když přijde den držení, znovu se sejdete v kanceláři makléře, podepíšete konečnou smlouvu, počkáte, až se peníze převezmou mezi banky, a získáte klíče! Přestěhovali jsme se do našeho současného bytu ve stejný den, kdy jsme se zmocnili.

6. Byty nejsou z větší části formálně kontrolovány

Byty jen velmi zřídka procházejí formální kontrolou (jsou běžnější u domů) a kupující má velmi málo důvodů, proč může po podpisu smlouvy porušit. Prodávající poskytne velmi podrobný písemný popis a zveřejní cokoli o nemovitosti, kterou by měl kupující vědět, ale den otevřených dveří obvykle postačí jako vizuální kontrola kupujícího. Pokud se v přiměřené době ukáže, že se něco liší od zveřejněného (takzvaná skrytá chyba; tj. Není to vidět pouhým okem), bude kupující i prodávající spolupracovat s makléřem na vyřešení problému, stylu zprostředkování. Legálně je často považováno za snazší legálně převzít vlastnictví domu a poté prodat, než se pokusit vycouvat po podpisu smlouvy.

7. Trh ve Stockholmu se pohybuje rychle

Minimálně v posledních několika letech musíte být připraveni vrhnout se při nákupu domu. Typická časová osa: Reklama se na Hemnetu objeví na konci týdne, den otevřených dveří se koná příští neděli a pondělí večer, nabídky začínají v úterý a smlouvy jsou obvykle podepsány do pátku, ne -li do středy odpoledne. To jsou maximálně dva týdny! Obvykle se musíte rozhodnout koupit do 48 hodin poté, co jste strávili méně než 30 minut v bytě.

8. Hypotéky ve Švédsku jsou také zcela odlišné

Klasická americká 30letá fixní hypotéka je zde neslýchaná. Téměř každý má pohyblivé sazby nebo fixuje sazbu na tři až pět let najednou. Standardní záloha je dlouhodobě 10 procent. Na rozdíl od USA však většina lidí ve Stockholmu nemá za cíl splatit hypotéku při koupi bytu - není to jen sen, který by byl součástí kultury, jako je tomu v USA. 2016, byl nový zákon prošel , což přinutilo Švédy skutečně pokročit ve splácení hypoték. Nyní musíte každoročně amortizovat (nebo splatit) jedno procento své půjčky, pokud financujete více než 50 procent hodnoty nemovitosti. Pokud financujete více než 70 procent, musíte každý rok zaplatit dvě procenta z půjčky. Pokud je hodnota hypotéky vyšší než 4,5násobek vašeho ročního platu, musíte zaplatit tři procenta z hodnoty každý rok.

9. Vlastně nevlastníte svůj byt

Švédské vlastnictví bytů (bostadsrätt) se více podobá americké kooperační struktuře než struktuře bytů-ve skutečnosti nevlastníte svůj byt, spíše vlastníte podíl na budově a navíc právo žít ve své jednotce. Rovněž platíte poplatky HOA/co-op (známé jako BRF avgift). Za byt se dvěma ložnicemi v centru Stockholmu byste zaplatili mezi 200 a 500 USD měsíčně. Poplatky pokrývají kromě údržby budov například vodu, odpadky, kabely a teplo.

10. Bankovní schválení je mnohem rychlejší

Stejně jako v USA vás banka před nákupem předem schválí za určitou částku. Ale jakmile máte přijatou nabídku na byt, banka rychle a znovu schválí vaši půjčku (obvykle po telefonu nebo internetu) na konkrétní nákup, než podepíšete smlouvu-chtějí se jen ujistit, že nesmírně přeplácíte tržní sazba pro váš domov nebo nákup více domů, než si můžete dovolit.

Celkem:

Myslím, že proces nákupu domů ve Švédsku odpovídá tomu, co jsem se naučil o švédské kultuře za poslední čtyři roky: Je zdrženlivější a zaměřuje se na férovost a způsoby a celkově méně sporné. Strany proti sobě nestojí a je zde větší prostor pro případné chyby od všech. Pokud existuje jedna věc, o které můžete zevšeobecnit, je to, že neradi dělají povyk a umí dobře dodržovat pravidla - viním (nebo připisuji) strukturu a skupinové zkušenosti, které univerzální péče o děti vštěpuje dětem.

Když to všechno bylo řečeno, USA mi při prvním nákupu připadaly bezpečnější, protože jsem měl podporu svého vlastního agenta, kterého jsem si mohl vybrat a který byl placen za ochranu mých zájmů. Zvlášť, když jsou americké realitní smlouvy tak zatraceně dlouhé a tak neuvěřitelně komplikované. Jako Američan - který je také dcerou právníka - jsem byl vždy vyškolen k tomu, abych chránil své vlastní zájmy. Bylo těžké plně pochopit - a být v pořádku - za předpokladu, že zájmy všech jsou chráněny.

Nakonec je zde samozřejmě jeden hlavní společný jmenovatel mezi nákupem domu v USA, Švédsku nebo kdekoli jinde na světě: je to pravděpodobně největší finanční a emočně nejvíce nabitá investice, kterou většina lidí kdy udělala.

duchovní význam 333

Elizabeth Clayton Wester

Přispěvatel