Kdo z nás si neužil vize o koupi nouzového domu, o jeho opravě a prodeji za pěkný zisk? Díky pořadům HGTV to vypadá naprosto jednoduše - a také zábavně. Ale někdy i veteráni těchto show a profesionálové s velkými kapsami boj o vydělávání peněz obracením domů —Nebo alespoň natolik, aby to stálo za ten stres a potíže.
Nepřesvědčený? Představme si, že koupíme unavený starý dům za 300 000 $, investujeme 50 000 $ do oprav a vylepšení a prodáme za 400 000 $ se ziskem 50 000 $. Zní to docela skvěle, že? Ve jménu prasknutí bublin se podívejme, jak mohou ostré hrany reality propíchnout díry v naší překlápěcí fantazii.
Důvod č. 1: Provize
Kdykoli prodáte dům, začínáte se ztrátou, protože provize realitní kanceláři zaplatíte v průměru 5% až 6%. I když jste sami realitní makléř, obvykle budete muset zaplatit alespoň provizi kupujícímu ve výši 2,5% až 3%. Ale pro většinu lidí to znamená, že potřebujete domov, jehož hodnotu oceníte alespoň o 5%, abyste se vyrovnali.
Při použití celostátního průměru 5,26% provize zaplatíme 21 040 $ za poplatky realitní kanceláři za prodej našeho domu ve výši 400 000 $ - toto číslo nezahrnuje ani marketing nebo představení. To snižuje naše zisky až na 28 960 USD.
Důvod č. 2: Čas není na vaší straně
Remodelační pořady na HGTV jsou upravovány tak, aby kondenzovaly dlouhý a komplikovaný proces až do jediné epizody. Pravdou je, že jakýkoli projekt přestavby vyžaduje čas - a obvykle mnohem více, než si myslíte. Zhotovitel Tom Silva ze společnosti PBS’s Tento starý dům řekl měli byste očekávat, že kompletní rekonstrukce kuchyně bude trvat dva až šest měsíců. A ať už se rozhodnete pro jakýkoli rozpočet a časovou osu, bude vám to trvat déle a bude vás to stát více, řekl mi Silva v lednu. Důvodem je, že během velké přestavby se téměř vždy vyskytnou neočekávané problémy nebo změny designu.
A to je, pokud dokonce můžete získat dodavatele. Jsme uprostřed a nedostatek kvalifikované pracovní síly , a na rušných trzích jsou dobrými stavebními profesionály rezervováno na měsíce ; může trvat týdny, než dostanete zpětné volání nebo nabídku. A bez přínosu národního televizního publika je u vašeho dodavatele mnohem méně pravděpodobné, že bude pracovat přesčas, aby v případě komplikací dokončil práci na vaší časové ose.
Čím déle ale nemovitost držíte, tím déle platíte režijní náklady, jako je pojištění, daně z nemovitosti a účty za energie. Za předpokladu, že jste schopni dokončit práci a prodat dům za šest měsíců - což je pravděpodobně optimistické - budete stále na háku za půlroční daň z nemovitosti, pojištění a služeb. Na průměrná efektivní míra 1,15% , samotné daně z majetku ve výši 300 000 USD by po šesti měsících činily 1 725 USD; přidejte pojištění majitelů domů plus účty za elektřinu, plyn a vodu a náš zisk se dále zmenšuje.
Důvod č. 3: Daně
Když obyčejní lidé prodávají dům, obecně se nemusí starat o placení daní ze zisku, i když je to dost podstatné. Pokud prodáte dům, ve kterém jste žili dva z posledních pěti let, nebudete dlužit žádné daně se ziskem až 250 000 $ (500 000 $, pokud jste manželé, podáváte společně).
Pokud však dům převrátíte do jednoho roku, jakýkoli zisk bude považován za krátkodobý kapitálový zisk, který je zdaněn jako pravidelný příjem-na ceny až 37% , v závislosti na vašem dalším příjmu. Prodejte ve druhém roce a zisky podléhají odpouštějící míře dlouhodobých kapitálových zisků, což pohybuje se od 0% do 20% .
Řekněme, že po provizích a účetních nákladech nám zůstane zisk 25 000 $. Pokud vyděláme více než 38 700 $ ročně v naší denní práci, bude to zdaněno sazbou nejméně 22%. Náš zisk je nyní oříznut na 19 500 $. A nezohlednili jsme ani věci jako uzavírací náklady, které se také pohybují v řádech tisíců.
Důvod č. 4: Všichni ostatní to také dělají
Přesto, i když to není ani polovina zisku, který jsme si původně představovali, 19 500 $ by pro většinu z nás bylo vítaným průlomem. Problém je v tom, že výplata přináší tolik rizika. Na koupi a rekonstrukci domu je třeba obrovské investice kapitálu, času a energie.
Existuje velmi malá rezerva pro chyby - a existuje velmi reálná možnost, že nemůžete prodat dům za to, co jste doufali. Může vám zůstat dům, který nemůžete prodat, a náklady, které se stále hromadí měsíc co měsíc.
To se může na dnešním horkém realitním trhu zdát nepravděpodobné - když i naprosto nevýrazný bungalov Bay Area může prodat za stovky tisíc dolarů nad svou vyvolávací cenu.
Ale vezměte v úvahu toto: Američané v roce 2017 převrátili více než 207 000 domácností - nejvíce od roku 2006 . Profesionální domácí ploutve říkají, že konkurence je tužší než kdy dříve, a že je mnohem těžší vydělat peníze, než tomu bylo v důsledku krize bydlení.
Ještě důležitější je, že mnoho z těchto ploutví v roce 2006 se chystalo čelit finanční krachu: Do roku 2009 se hodnoty domů propadly od vrcholů v polovině roku 2000 a miliony majitelů domů-a ploutví domů-čelily uzavření trhu. Nový výzkum ve skutečnosti naznačuje, že domácí ploutve mohou mít hrála nadměrnou velikost při vyvolávání bytové krize .
Pokud se prodej zpomalí nebo ceny začnou v měsících klouzat, zatímco budete nalévat peníze do nemovitosti, můžete skončit prodejem v mnohem jiném prostředí, než ve kterém jste dům koupili. Dno může z trhu s bydlením vypadnout rychleji než dá se říct 2008.
