Pokud uvažujete o koupi domu, může se zdát, že se jedná o exekuce a krátké prodeje, jako dostupnější způsob vlastnictví domu. Tyto nemovitosti mohou být ve srovnání s tradičním trhem s bydlením poměrně levné, a pokud jste zkušený kupující, může představa svršku fixátoru znít lákavě. Než však budete investovat více (nebo jakýkoli) čas do zkoumání těchto typů nemovitostí, měli byste znát přesný rozdíl mezi zabavováním a krátkým prodejem a na co si dát pozor jako potenciální kupující.
Začněme s exekucemi
K exekuci dochází poté, co majitel domu nemohl po dobu tří až šesti měsíců splácet hypoteční úvěr a stále není schopen nahradit zmeškané platby poté, co věřitel (obvykle banka) odešle oznámení o selhání. Vlastník má obvykle 30 až 120 dní po obdržení výzvy buď zaplatit zůstatek hypotéky, nebo souhlasit s krátkým prodejem své nemovitosti - pokud se nic z toho nestane, dům je uzavřen a majitel je vystěhován.
Věřitel poté vystaví dům v aukci, kde si jej může koupit kupující. Je zapojen realitní agent, aby usnadnil komunikaci mezi kupujícím a věřitelem, ale tento proces je mnohem formálnější a transakce bývají méně flexibilní a častěji zpožděné. Podle Realtor.com , v případě, že věřitel není schopen prodat dům, nemovitost se stane ve vlastnictví banky nebo ve vlastnictví nemovitosti (REO).
Kde najdete uvedené exekuce?
Propadnutí majetku můžete vyhledat prostřednictvím služby hromadného zápisu, podobně jako by byl zveřejněn tradiční zápis. Vlastnosti budou přímo označeny jako zabavené.
V tomto seznamu uzavření Los Angeles , všimnete si, že se dům prodává tak, jak je, a fotografie ukazují jeho podmínky. Dům se čtyřmi ložnicemi a třemi koupelnami je uveden za 655 900 USD a je popisován jako investiční příležitost. Sousedství, ve kterém se dům nachází, se zvažuje a přichází v Los Angeles a střední prodejní cena domů, které jsou v současné době uvedeny v této konkrétní oblasti, je 746 000 USD, podle Zillow . Pro zkušeného majitele domu, který se nebojí těžké renovace, by to rozhodně mohla být investiční příležitost - zvláště pokud hodnota domů v této čtvrti L.A. stále roste, což s největší pravděpodobností bude. (Zillow uvádí, že domácí hodnoty Jefferson Park za poslední rok vzrostly o 8,8 procenta).
Ne všechny exekuce vyžadují tak těžký facelift a ne všechny exekuce by byly považovány za investiční příležitost. Tento dům Valley Village s pěti ložnicemi a šesti koupelnami jde za 1 799 000 dolarů a (alespoň podle obrázků zveřejněných na Zillow) je v nádherném stavu. V seznamu uvádí, že dům byl zrekonstruován v roce 2016. Pro informaci je střední cena domů v současné době uvedených v Valley Village 849 000 dolarů.
Ale to, že dům vypadá krásně online, neznamená, že je bezproblémový, a nedostatek transparentnosti je pro kupující, kteří chtějí koupit zabavený dům, velkou bolestí.
Na co si dát pozor u exekucí
Kromě mnohem náročnějšího procesu než tradiční nákup domů se kupování uzavření obvykle nedoporučuje pro začínající majitele domů.
Za prvé, kupující si musí koupit domácí zrak neviditelný. Ano, čtete správně. Nejenže nemůžete projít dům, ale nemůžete ani požádat o odbornou prohlídku. Podle Zillow „Byly zaznamenány případy nespokojených prodejců, kteří svlékli dům z domu a zanechali nemovitost v naprostém nepořádku nebo účelově poškozenou. Beatrice de Jong, ředitelka rezidenčního prodeje na Otevřené nabídky v Los Angeles „Kalifornie, říká, že viděla domy, kde byla měděná potrubí odstraněna z domu za účelem prodeje, a domy, kde byl do instalatérů nalit beton. Nejen, že by mohlo dojít k velkým strukturálním problémům v interiéru i exteriéru domu, ale v některých případech mohli nájemníci odmítnout opustit nemovitost - a za jejich vystěhování je ve skutečnosti odpovědný kupující.
Kromě toho, i když u exekucí není vždy požadavek na hotovost, de Jong potvrzuje, že mnoho bank se rozhodlo prodávat domy na aukcích, které obvykle vyžadují kupce v hotovosti. Pokud nemáte hotovost, často se aukce změní na nabídkovou válku, ve které byste byli proti potenciálním kupcům, kteří mají hotovost (a hotovost je králem).
Co je to krátký prodej (a jak se liší od uzavření trhu?)
Než se něčí dům zabaví, může se pokusit jej prodat nakrátko. K tomu dochází, když buď majitel již nemůže splácet hypoteční úvěr, nebo strategicky nechtějí kvůli poklesu hodnoty svého domu (což se někdy stává na kolísajícím trhu). Podle Realtor.com „prodávající by šel k svému hypotečnímu věřiteli, který by potřeboval přijmout prodejní cenu, která je nižší než částka, kterou je dlužen. Prodávající by například mohl uvést svůj domov za 400 000 dolarů, přičemž zbývající zůstatek hypotečního úvěru je 430 000 dolarů. Prodejci by na zaplacení jejich banky chybělo 30 000 dolarů. Po dokončení transakce nebude prodejce odpovědný za 30 000 $.
Podle Bankrate majitel by musel vyplnit žádost o krátký prodej a napsat dopis o strádání, který by podrobně popisoval jejich finanční situaci (včetně výplatních pásek, daňových přiznání a bankovních výpisů) a řekl by věřiteli, že by nebyli schopni splácet, jakkoli je jejich domov krátký, jakmile se prodá. Proces obvykle trvá měsíce.
V některých případech může hypoteční věřitel skutečně chtít peníze ztracené při prodeji zpět, což se nazývá rozhodnutí o nedostatku. Některé státy mají postavil mimo zákon , ale je to určitě něco, čeho by si prodejce měl být vědom.
Kde najdete krátké prodeje?
Měli byste být schopni najít seznamy krátkých prodejů prostřednictvím služby více záznamů. Mnoho krátkých prodejů uvádí realitní agenti, ale zápis nemusí být označen jako krátký prodej. Můžete například jít na Otevřené výpisy a krátké prodeje by se zobrazily pod filtrem fixátorů.
Na co si dát pozor u krátkých prodejů
Doba potřebná k provedení transakce krátkým prodejem obvykle trvá podstatně déle (podle Realtor.com obvykle 90 až 120 dní) než tradiční zápis. Vzhledem k tomu, že kupující jedná především s věřitelem-spíše než s prodávajícím, který je velmi šikovný-musí být nabídková cena schválena věřitelem, a to vyžaduje čas.
Cena krátkého prodeje je ošidná. Podle Money Under 30 „Je důležité, aby kupující potvrdil, zda byl krátký prodej schválen či nikoli. Pokud byl schválen, pak věřitel již odsouhlasil cenu, za kterou chce majitel dům prodat. Pokud tomu tak není, krátký prodej prodejce bude odmítnut.
Podle The Balance „nízká katalogová cena by mohla být strategií, kterou agent pro zápis a prodejce používá k nalákání více nabídek na krátký prodej. Tato cena bývá velmi tekutá, protože pokud věřitel cenu neschválí, cena se zvýší. Nakonec: krátký prodej nemusí nutně znamenat, že si budete moci koupit dům, jehož cena je nižší než tržní hodnota. Balance uvádí, že cena krátkých prodejů může být vysoká; může být nízká; na penězích to může být správné.
Věřitelé navíc neprojdou prodejem, dokud se kupující nezaváže k určitým dotazům, jako je platba za opravy a náklady na uzavření - za cokoli, za co by normálně byl odpovědný prodávající, musí kupující souhlasit, že to převezme.
Také byste museli přijmout nemovitost takovou, jaká je, ačkoli podle Realtor.com může kupující požádat o prohlídku. Pokud kupující zjistí poškození majetku jakéhokoli druhu, věřitel nebude odpovědný za jeho opravu. Pokud je dům v silně neudržovaném stavu, mohlo by to kupujícího stát opravu astronomických peněz za opravu všech škod.
Nakonec, pokud vás zajímá uzavření trhu nebo seznam krátkých prodejů, proveďte veškerý průzkum a porozumějte všem rizikům. Protože i když to může být domov vašich snů, může to být také váš domov noční můry . Ujistěte se, že je to první.
Další skvělé zprávy o realitách:
- Proč opravdu lituji, že jsem si koupil dům „dost dobrý“
- To je to, co opravdu chce žít v obrácené církvi
- 10 nejlepších míst k životu, pokud nenávidíte řízení
- 11 Produkty IKEA, o kterých by měl každý nájemce vědět
- 15 z nejlepších amerických měst pro rovnováhu mezi pracovním a soukromým životem, podle statistik
