Víte, že si chcete koupit dům - jen si nejste jisti, kde začít. A není divu: Koupě prvního domova může být dlouhý, zastrašující proces plný hrubých věcí, jako je matematika, právní dokumenty a bezohledná soutěž. Ale nebojte se: První kupující stejně jako vy to dělají pořád a my vás celým procesem provedeme.
Nejprve se musíte ujistit, že jste emocionálně a finančně připraveni koupit si dům. Doufejme, že jste strávili posledních několik let tím, že jste se dostali na solidní finanční základ - to znamená vydělat stálý příjem, spořit na zálohu a vylepšit svůj kredit, abyste se mohli kvalifikovat na hypotéku.
Výzkum
Není na škodu se vrhnout do otevřených domů, než budete oficiálně připraveni ke koupi, jen abyste získali přehled o trhu a o tom, co se vám líbí a co ne. Jakmile ale dostanete finance na druhou, je čas začít vážně.
Pokud si pronajímáte, začněte hledat zhruba šest měsíců před vypršením nájemní smlouvy, říká Marie Presti, majitelka/makléřka Presti Group v Newtonu, Massachusetts. Průměrnému kupci domu trvá dva až tři měsíce, než najde nemovitost, a jakmile zadáte nabídku, je to dalších šest až osm týdnů, říká. Na trzích s velkou konkurencí a malým inventářem však může hledání trvat ještě déle.
Je dobré začít s první třídou kupce domů, která vás seznámí s procesem a také s některými důvěryhodnými realitními profesionály ve vaší oblasti. Rozhodně zvažte první třídu kupců domů, abyste se toho naučili co nejvíce, aby to nebylo tak děsivé, říká Presti. Absolvování takové třídy je v každém případě často vyžadováno u programů půjčky pro první majitele domů, takže je dobré to mít včas pod palcem.
co znamená 4 10
Zhruba v této době budete chtít začít sestavovat svůj realitní tým, počínaje agentem kupujícího a hypotečním věřitelem. (Později budete potřebovat také realitního zástupce, domovního inspektora a pojišťovacího agenta.) Zeptejte se, přečtěte si recenze realitních kanceláří na Zillow nebo Trulia nebo zjistěte, zda má váš třídní instruktor nějaká doporučení pro agenta kupujícího. Pokud se vám líbí a důvěřujete svému realitnímu makléři, může vás obecně nasměrovat k dalším místním profesionálům, se kterými v minulosti pracoval, od úředníků pro půjčky až po pojišťovací agenty.
Státní zákony se různí, ale zástupce kupujícího bude zastupovat vaše zájmy při domácím hledání a vyjednávat vaším jménem a obecně obdrží snížení provize od prodejce, když si konečně koupíte dům (to znamená, že jim neplatíte přímo). Vyberte si někoho, kdo dobře rozumí místnímu trhu - a komu důvěřujete, že se o vás postará.
Začněte krátkou konzultací se svým agentem, abyste byli na stejné vlně - potřebují vědět, co hledáte. Presti dává svým novým kupujícím domácí úkoly, instruuje je, aby vytvořili seznam svých pěti nejlepších věcí, které musí mít-nesmlouvavé funkce, které dům absolutně potřebuje, které se mohou pohybovat od centrálního vzduchu po určité město nebo místo-a poté upřednostňuje jim. A pokud kupujete nemovitost s někým jiným, měli by udělat totéž samostatně, a pak byste se měli dát dohromady a spojit tento seznam do jednoho seznamu priorit, říká. To může trvat týdny a týdny.
Poté jim Presti řekne, aby také sestavili seřazené seznamy svých pěti nejlepších položek seznamu přání-a sloučili dva seznamy dohromady. Pokud mezi vámi dvěma nedochází k významnému překrývání, bude tento seznam často obsahovat kombinaci vyhozených nezbytností z první dvojice seznamů. Ale každá funkce, ve které můžete zůstat flexibilní, vám otevře více potenciálních domácností - a cenových relací.
Uvedení těchto kritérií vám pomůže zůstat soustředění na to, na čem vám při prohlížení domu skutečně záleží, říká Presti. Pokud se lidé začnou dívat po domech a nemají tento připravený seznam, vejdou dovnitř a pokud má pěknou kuchyň, najednou si myslí, že je to skvělé. Dívají se na kosmetiku a to by měla být jedna z posledních věcí, na které byste se měli zaměřit, říká.
Nejprve se podívejte, zda splňuje vaše kritéria, co je pro vás důležité. Za druhé, strukturální aspekty - jak stará je pec, střecha, okna - než začnete zkoumat, zda má myčku z nerezové oceli, říká Presti. Protože jako majitel domu můžete kdykoli změnit vnitřek svého domu nebo bytu. Vlastníte to a vždy to můžete časem napravit. Nemůžete však sebrat dům a přesunout ho pryč z rušné ulice.
co to znamená, když uvidíš anděla
Uložit Připnout Viz Další obrázky (Obrazový kredit: Craig Kellmann)
Získejte předběžné schválení
Než začnete navštěvovat domy, měli byste si také předem schválit hypotéku. Za prvé, pokud hned najdete svůj vysněný dům, můžete přijít o financování. Ale také vám dá realistická očekávání ohledně toho, co si můžete dovolit. Obvykle navrhuji, abyste to udělali brzy, protože to může být překvapivé a rozrušující, když kupující nakonec jde k věřiteli a požádá o předběžné schválení a oni zjistí, že jejich kreditní skóre je nižší, než si mysleli, nebo nemají kupní sílu potřebují, říká Presti.
Porovnejte několik různých poskytovatelů půjček a hypotečních produktů online, včetně těch, které nabízejí místní spořitelní svazy, pokud máte nárok, a nízko-splátkové půjčky na první bydlení, které nabízí vaše státní agentura pro financování bydlení .
K žádosti o hypotéku budete muset shromáždit výplatní pásky, daňová přiznání a další finanční dokumentaci. Uchovávejte je ve složce po dobu vašeho domácího hledání, protože je budete muset znovu poskytnout, když dokončíte hypotéku (nebo pokud vyprší vaše 90denní předběžné schválení).
S agentem kupujícího na vaší straně a dopisem před schválením v ruce jste nyní připraveni sledovat seznamy a prohledávat Zemi pro svůj vysněný domov-a pokud ho najdete, učinit nabídku.
Nabídka
Když najdete ten správný dům, váš agent vám pomůže sepsat a odeslat nabídku. Dobrý agent kupujícího se pokusí shromáždit některé podrobnosti o prodejci, které by mohly zlepšit vaše šance (a určit zda byste měli odeslat osobní dopis také) a bude dostatečně dobře znát místní trh, aby byla vaše nabídka konkurenceschopná.
Úkolem vašeho agenta je zjistit motivaci prodejce, zda existují další nabídky a co je pro prodejce důležité při prohlížení nabídek, říká Presti. Díky těmto informacím budete moci svou nabídku v malých ohledech učinit atraktivnější. V mnoha případech se dozvědí, že peníze jsou důležité, ale není to jediné. Možná je pro ně opravdu důležité zavřít v konkrétní den.
Obvykle budete muset k nabídce přidat vklad, tzv seriózní peníze , což může být 1 000 až 10 000 $ nebo více. Tyto peníze se použijí na kupní cenu, pokud je vaše nabídka přijata, a pokud ne, vrátí se vám - ale pokud nakonec porušíte podmínky přijaté nabídky, jsou pryč.
Uložit Připnout Viz Další obrázky (Obrazový kredit: Marisa Vitale)
sledujte dál 11 11
Počkej a dělej si starosti
Vezměte si to ode mě, nabídka vyžaduje hodně odvahy: Zavazujete se platit stovky tisíc dolarů, takže si místo opravdu potřebujete oblíbit - možná milovat. Zároveň je zcela možné, že vaše nabídka bude odmítnuta. My Zamilovaný s a podali nabídku na tři domy v průběhu roku, než byla naše čtvrtá nabídka konečně přijata; každé odmítnutí bylo zničující.
Judy Alexander, realitní makléřka společnosti Higgins Group v Lexingtonu, Massachusetts, uvedla, že někteří její kupující byli přeplateni 10krát nebo vícekrát, než byli nakonec úspěšní - každý z nich měl své vyčerpávající zklamání. Je to agónie, řekla. Největší část [této práce] je sociální pracovník. Není to všechno nemovitost.
Sarah Korval, která si koupila dům se svým manželem Scottem v roce 2016, říká, že právě tehdy se věci opravdu dostávají do stresu. Hned po zadání naší nabídky se spustila spousta pohyblivých částí. Byla to smršť, řekla. Stávalo se také, že nabídka byla přijata v týdnu, kdy jsme odjížděli na dovolenou, a tak jsme museli podnikat z národního parku se špatnou mobilní službou. Pokus o zadání spěšného testu radonu, když nemůžete slyšet osobu na druhém konci, vašemu krevnímu tlaku nepomůže.
Domácí inspekce
Za normálních tržních podmínek by vaše nabídka měla obsahovat nepředvídatelnou událost, která vám umožní provést domácí prohlídku zhruba do týdne od přijaté nabídky. To vám umožní vycouvat z nákupu nebo znovu vyjednat cenu, pokud se při domácí prohlídce objeví dříve neznámé problémy.
Domácí inspektor prozkoumá strukturální a mechanický stav domu, říká Jorge Colon, programový manažer společnosti Homebuying Mentors , program neziskové Allston-Brighton Development Corp. v Bostonu.
Nejsou vševědoucí, ale domácí inspektor vás obecně může upozornit na zjevné problémy nebo potenciální problémová místa, která mohou vyžadovat bližší pohled od specialisty, jako je inspektor škůdců nebo statik. Kontrola v průměru asi 300 až 500 dolarů a měla by trvat několik hodin. Pokud to dokážete, je dobré zastínit inspektora, aby se o domě dozvěděl.
Domácí inspektor vám například řekne, zda je třeba v blízké budoucnosti vyměnit topný systém nebo střechu, přičemž obojí by mohlo být nákladné opravy, říká Colon. Pokud jste zahrnuli mimořádnou událost inspekce, můžete pomocí zprávy inspektora rozhodnout, zda znovu vyjednat nebo dokonce vycouvat z transakce, aniž byste ztratili vklad. Co vám však domácí inspektor nemůže říci, je, zda byste si měli koupit dům nebo ne, dodává Colon. To je na kupujícím.
Na žhavém trhu se kupující, kteří se poprvé setkají, mohou snažit držet krok s kupujícími v hotovosti a mohou se cítit pod tlakem, aby ze své nabídky vyřadili nepředvídané události-například pohotovostní prohlídky domů. Myslím, že k tomu musíš být opravdový kovboj, myslím to vážně, řekl mi Alexander. Ale na druhou stranu, pokud chcete být v chodu, prodejci obvykle nechtějí přijmout nabídku s podmínkou inspekce, pokud je zahrnuto více nabídek.
Jedním ze způsobů, jak Alexander navrhuje obejít se, že na konkurenčních trzích je vtěsnat domácí inspekci mezi dnem otevřených dveří a po splatnosti všech nabídek, obvykle o několik dní později. Druhým je vrátit se domů podruhé, než bude nabídka splatná, a tentokrát s dobře informovaným dodavatelem nebo přítelem, který podniká v oboru, který dokáže rozšířit topení, elektřinu, instalatérství a hlavní systémy domu, řekla.
Colon varuje před prominutím vaší kontrolní události, pokud nemáte prostředky na pokrytí jakýchkoli neočekávaných oprav. Při psaní nabídky se ujistěte, že dodané podmínky jsou pro vás realistické, řekl. Nedovolte, aby vás konkurenceschopnost trhu nutila k emocionálním rozhodnutím.
Kupní a prodejní smlouva
Poté, co jste nechali dům zkontrolovat a po jakýchkoli nových jednáních jsou obě strany připraveny pokračovat, je čas podepsat konečnou smlouvu, často nazývanou kupní a prodejní smlouva (P&S). Tím se upřesní konečná kupní cena, datum uzavření a další právní podrobnosti o prodeji. Může zahrnovat další mimořádné události, které chrání vás nebo prodávajícího: například hypoteční mimořádná událost vám umožní vycouvat, pokud nemůžete zajistit financování.
význam 222 andělských čísel
Odešlete konečnou žádost o hypotéku a nakupujte pojištění majitelů domů
Jakmile je P&S podepsán, je čas dokončit financování. Za účelem přísnějšího upisování odešlete konečnou žádost o hypotéku - obnovení vaší dřívější žádosti s novými výplatními páskami a bankovními výpisy. Během této doby mějte svůj kredit zablokovaný, protože nechcete, aby vám náhlá kreditní karta náhle snížila kreditní skóre a zpackala žádost o hypotéku.
Zhruba v tuto dobu si váš věřitel obvykle najme odhadce, který posoudí hodnotu nemovitosti. To bude stát asi 300 až 400 dolarů , ačkoli to může být zahrnuto do vašich závěrečných nákladů. Pokud přihazujete o požadovanou cenu, může to být trochu o nervy, protože potřebujete, aby se ocenění dostavilo blízko nebo nad dohodnutou kupní cenu-věřitel vám nepůjčí více peněz, než kolik stojí místo.
Nyní, když pracujete s konečnými čísly, je to často bod, kdy se kupující rozhodnou uzamknout úrokovou sazbu na 30 nebo 45 dní - dostatečně dlouho, aby udržely všechna čísla na svém místě do data uzávěrky. (Můžete se však rozhodnout uzamknout sazby v kterémkoli bodě tohoto procesu - váš úvěrový referent vám v tomto ohledu může poradit.) Váš věřitel by vám také měl nyní být schopen poskytnout přesné posouzení nákladů na uzavření a jakéhokoli pojištění nebo daně z nemovitosti, které budete muset zaplatit (na rok dopředu) při uzavření.
co znamená 1111 čísla andělů?
Když už mluvíme o pojištění majitelů domů, budete muset nějaké získat, než budete moci zavřít dům - banka se vám nechystá předat stovky tisíc dolarů bez potvrzení, že je její investice pojištěna. Váš realitní makléř by mohl doporučit místního pojišťovacího agenta, nebo pokud jste s pojištěním auta spokojeni, můžete se ho zeptat na sbalení zásad pro auto a majitele domů za účelem slevy. Pokud máte pochybnosti, vyhledejte nezávislého agenta, který za vás může nakupovat nejlepší ceny a pokrytí.
Zavírání
Těsně před zavíráním budete mít příležitost provést závěrečnou prohlídku domu, abyste se ujistili, že je prázdný, čistý a víceméně neporušený-stejný dům, který jste souhlasili s koupí. V tuto chvíli může být napětí vysoké, ale ani jedna ze stran nechce, aby dohoda nyní propadla, takže se snad podaří vyřešit všechny detaily. (Náš prodejce se pokusil zanechat po sobě obrovský, ošklivý kus nábytku - neměli jsme ho.)
Zavírací postupy se liší, ale obecně se setkáte s prodejcem, realitními kancelářemi a právníky, abyste podepsali listinu - a přidali svého Johna Hancocka k asi stovce dalších právních forem. Váš zástupce nebo právník vám může vysvětlit cokoli, čemu nerozumíte - klást otázky je v pořádku. Nakonec je to docela velký problém.
Uložit Připnout Viz Další obrázky (Obrazový kredit: Diana Liang)
A na konec, voila! Získáte klíče od svého nového domu. Gratulujeme!
