Když jsme se s manželem rozhodli přestěhovat z Denveru do Indianapolis koupit dům, věděli jsme, že tento proces bude pokorný. Jediné, co jsme věděli o procesu nákupu domů, bylo sledování HGTV nebo rozhovor s přáteli a rodinou, kteří to již dělali. Rozhodli jsme se do toho skočit s otevřenou myslí a opatrným přístupem.
Prvním zásadním rozhodnutím, kterému jsme čelili, bylo rozhodnutí, jaký typ hypotéky je pro nás nejlepší: Federální správa bydlení (FHA) nebo konvenční. Měli jsme obecnou představu o tom, v čem jsou tyto půjčky jiné, ale trvalo to trochu hloubat, abychom zjistili, která možnost nejlépe odpovídá našim potřebám právě teď a po dobu trvání naší půjčky. Zde jsme se rozhodli:
Co je půjčka FHA?
Nejprve si vysvětlíme rozdíl mezi těmito dvěma typy půjček: Půjčka FHA je hypotéka, kterou podporuje federální vláda a obsluhuje ji věřitel třetí strany. V zásadě to znamená, že vláda zaplatí věřiteli, pokud nakonec nebudete schopni platit - ale i tak budete čelit uzavření, pokud svou půjčku nesplácíte. Kvůli této podpoře jsou věřitelé o něco shovívavější, pokud jde o poskytování půjček, což znamená, že přijmou nižší kreditní skóre (půjčky FHA mají minimální kreditní skóre 500, zatímco konvenční půjčky obvykle vyžadují skóre v 600s) a zálohy ( standard je 3,5 procenta).
Půjčky FHA také vždy vyžadují pojistné na hypotéku (MIP), což je poplatek připsaný na vaši hypotéku, který platíte za celou délku půjčky. Vaše MIP se pohybuje mezi 0,45 a 1,05 procenta z vaší hodnoty hypotéky-v závislosti na tom, kolik jste si půjčili, na poměru vaší půjčky k hodnotě a délce vaší půjčky. Existují pouze dva způsoby, jak se zbavit MIP: První je nakonec refinancování půjčky na konvenční půjčku. Druhým je snížení 10 procent na začátku, což vám umožní zbavit se MIP po 11 letech plateb. Při uzavření také zaplatíte jednorázovou pojistku ve výši 1,75 procenta z půjčky. Kvůli všem těmto přidaným poplatkům přesahujícím hodnotu půjčky mohou být půjčky FHA nakonec dražší než konvenční půjčky - i když v některých scénářích mají půjčky FHA nižší sazby než konvenční půjčky. Obecně lze říci, že k půjčkám FHA je obvykle přiřazeno více zavazadel - i když je jednodušší je získat hned na začátku.
Co je to konvenční půjčka?
Ale co jsou to konvenční půjčky? Také známé jako vyhovující půjčka, to jsou hypotéky, které nejsou kryty vládou. Z tohoto důvodu se věřitelé snaží co nejvíce snížit riziko, že dlužník nesplatí - něco, za co zaplatíte. To znamená, že konvenční půjčky mají obvykle mírně vyšší úrokové sazby a přísnější požadavky na schválení než půjčky FHA. Ačkoli někteří věřitelé přijmou jen 3 procenta dolů - cokoli pod 20 procent bude vyžadovat, abyste zaplatili soukromé pojištění hypotéky (PMI). Tento měsíční poplatek je vyžadován, dokud nedosáhnete 78 procent vlastního kapitálu ve svém domě, ale obvykle nespadá z vaší měsíční platby, dokud nedosáhnete 80 procent.
Jak jsme vybrali
Naším hlavním zájmem při výběru mezi hypotékami bylo, že jsme nechtěli utratit více peněz, než jsme museli za měsíc - i když byl rozdíl malý. Drobné poplatky a výdaje se postupem času sčítají a se všemi novými výdaji, kterým jsme čelili - opravy, nábytek, malování atd. - jsme potřebovali udržet náš rozpočet co nejtěsnější.
Podle našeho hypotečního makléře bychom nakonec zaplatili o 30 dolarů měsíčně více s půjčkou FHA ve srovnání s konvenční půjčkou. Náš makléř odhadl, že po dobu půjčky zaplatíme také drobné poplatky a výdaje ve výši 10 000 $.
Pokud bychom šli s půjčkou FHA, museli bychom také nakonec refinancovat, abychom snížili MIP. Právě teď jsou sazby nízké a pouze rostou, takže se zdálo, že pokud bychom refinancovali, nemuseli bychom dostat nízké sazby, které nyní máme.
Každý odborník na hypotéky, se kterým jsem hovořil, říkal, že bychom měli jít s konvenčními, pokud můžeme získat schválení a dovolit si to - a mohli jsme, tak jsme udělali.
Proč si můžete vybrat půjčku FHA
Pro majitele domů, kteří nemají peníze předem nebo skvělé kreditní skóre, jsou však půjčky FHA dobrou volbou, protože akceptují nejmenší možnou zálohu. U domu ve výši 200 000 USD by minimální záloha na půjčku FHA 3,5 procenta činila 7 000 USD. U běžné půjčky se snížením o 5 procent by to bylo 10 000 dolarů. Rozdíl v hotovosti ve výši 3 000 $ předem může znamenat prolomení transakcí, pokud se stěhujete ze státu, kupujete nový nábytek nebo plánujete rekonstrukci domu.
A pokud žijete ve městě s vysokými životními náklady, kde nemovitosti jdou rychle, můžete se rozhodnout, že je lepší koupit hned s půjčkou FHA místo toho, abyste čekali, až budete mít dost naspořeno na konvenční půjčku.
Toto rozhodnutí by však nemělo být pouze na vás- měli byste se obrátit na hypotečního odborníka (jako je úvěrový úředník nebo hypoteční makléř), abyste se ujistili, že vámi přijatá hypotéka vyhovuje vašim krátkodobým i dlouhodobým cílům.
