Poté, co jsem provedl několik velkých rekonstrukcí svého domu, chtěl jsem určit návratnost investic, kolik toho ještě můžeme udělat, než se náš majetek začne nadměrně zlepšovat, a jestli stojí za to prozkoumat refinancování. Obrátil jsem se tedy na svého tak velkorysého realitního agenta Garretta Acklese z Semonin v Louisville, Kentucky, pro hrubý odhad, než jsme šli k oficiálnímu odhadu. Obecně platí, že když obdržíte hodnocení, přichází se stránkami, které lze obtížně procházet realitním žargonem. Představte si tedy mé překvapení, když mi Ackles dal přímé číslo a vysvětlení, kterému téměř každý rozuměl.
Zatímco mnoho realitních profesionálů hodnotí v dolarech za čtvereční stopu, Ackles dal přednost-alespoň v mém případě a v naší oblasti-hodnotit nemovitosti v měřítku jedna až pět hvězdiček. V zásadě se podívá na nemovitosti v sousedství, uvidí, o co se chystají, a vytvoří pět různých závorek: Vlastnosti, které jsou téměř neživé, jsou vlastnosti jedné hvězdy a pět nejvyšších nemovitostí snů hvězdicové nemovitosti, přičemž střední cena domu v oblasti je jako tříhvězdičková nemovitost.
Když se na to dívám tímto způsobem, mohu snadno identifikovat typ kupujícího a cenové rozpětí, které by pravděpodobně za nemovitost zaplatili, říká mi Ackles. Potom můžeme přiřadit rozumnou cenu za čtvereční stopu pro každou z kategorií „hvězd“ v mikro oblasti. Řekl také, že mu tato metoda umožňuje lepší kontrolu odchylek.
Řekl mi, že když jsme poprvé koupili naši nemovitost, označil by ji za nízkou dvouhvězdičkovou: Měl potenciál, dalo se to žít, ale zoufale potřeboval aktualizace. Zaplatili jsme za to 200 000 dolarů, tedy přibližně 50 dolarů za metr čtvereční. Když jsme pak provedli počáteční obecné aktualizace (jako instalace centrálního vzduchu, spousta kosmetických aktualizací a těžká práce ve strašném třetím patře), řekl, že jsme skočili do solidního tříhvězdičkového domu se střední a vysokou výškou naše odhady na 85 dolarů za čtvereční stopu až 95 dolarů za čtvereční stopu.
co to znamená, když vidíte 1111
A měl pravdu! Když jsme měli oficiální ocenění, náš dům byl po našich počátečních aktualizacích oceněn na 350 000 $.
Provedli jsme tedy více rekonstrukcí-aktualizaci naší kuchyně, spíže a vany (což nám Ackles řekl, že bude vizuálně i funkčně oceněno kupujícím vyšší třídy.) Řekl nám, že tyto renosy nás posunuly do kategorie tří až nízkých čtyř hvězdiček. Na základě srovnatelných nemovitostí v této oblasti nám to vyneslo až 110 až 115 dolarů za čtvereční stopu, tedy mezi 429 000 a 448 000 dolary.
Rozhodli jsme se, že to stojí za refinancování, a dostali jsme oficiální souhlas. Ukázalo se, že měl opět pravdu - byť trochu konzervativní - a náš domov měl hodnotu 475 000 dolarů.
Stále plánujeme několik drobných aktualizací, abychom ještě více vylepšili naše hodnocení, ale Ackles nám řekl, že náš dům se opravdu bude moci dostat pouze do prostředního čtyřhvězdičkového hodnocení, tedy asi 125 $ za čtvereční stopu, protože to je maximální hodnotový potenciál náš majetek, vzhledem k jeho poloze a obecné funkčnosti. Ačkoli bychom mohli přidat každý upgrade do naší nemovitosti, návratnost investice, kterou za ni získáme, je jen taková.
Stejně jako kupující, který by nezaplatil „pětihvězdičkové“ peníze za hotel, který je půl míle od pláže, si nemyslím, že byste mohli něco udělat-nebo jakoukoli částku, kterou byste mohli utratit- udělejte z toho pětihvězdičkový podnik, řekl Ackles.
Ano, Acklesova metoda je nekonvenční, ale přístup za ní je pro realitní makléře běžný. Zatímco Einat Bar , realitní makléřka společnosti Compass v Brooklynu v New Yorku, říká, že nikdy neudělala hodnocení hvězdičkami, ona a její kolegové obecně hodnotí nemovitosti podle stavu a umístění na stupnici se srovnatelnými nemovitostmi na trhu a nedávnými prodeji. Ne všichni agenti to však dělají. Bar poznamenává, že někteří agenti v New Yorku se striktně drží ceny za hodnocení na čtvereční stopu.
co znamená 4:44
To je vše, co říká, že byste rozhodně neměli přeskočit oficiální hodnocení, pokud se chystáte prodat brzy nebo refinancovat - ale myslím, že Acklesův trik mi nesmírně pomohl, když se snažím odhadnout, jaké renovace stojí za to podniknout a kolik přidají k hodnotě dalšího prodeje mého domu.
![Nejlepší barva na plasty ve Spojeném království [2022]](https://hotelleonor.sk/img/blog/72/best-paint-plastic-uk.jpg)
