MĚLI BYSTE SI KOUPIT NEJHORŠÍ DŮM V NEJLEPŠÍM SOUSEDSTVÍ?

Všichni jsme to slyšeli. Pokud chcete koupit, měli byste vždy jít do nejhoršího domu v nejlepší čtvrti. Ale zastavilo se někdy mnoho z nás, abychom zpochybňovali tuto konvenční moudrost? Když jsem si koupil jeden z nejlevnějších domů v sousedství, od kterého se mnoho místních vyhýbá (a k mé věčné frustraci, že řidiči Uberu říkají mým hostům na Airbnb, že by se jim měli vyhýbat), myslel jsem si, že se vyhýbám konvencím - ale je to pravda?

Autoři Zillow Talk: Nová pravidla pro nemovitosti Spencer Rascoff a Stan Humphries se postavili tomuto starému realitnímu diktátu. A hádejte co: je to vlastně strašná rada!

Četl jsem jejich knihu, takže nemusíte (i když je to skvělé čtení!), A mluvil jsem s Zillow Senior ekonom Aaron Terrazas, který mě provedl jejich výzkumem a zjištěními. (Předmluvím to tím, že řeknu, že nejsem odborník na nemovitosti a nehraji na internetu. Sdílím zde to, co jsem se naučil, a vlastní zkušenosti. Vaše kilometry se mohou lišit.)

Takže s měl by koupíte nejhorší dům v nejlepší čtvrti?

Krátká odpověď: Ne.

význam 7 11

Zdá se, že přísloví je založeno na naší lásce k výhodné koupi. Každý hledá dohodu, říká Terrazas, a když se ohlédnete zpět, měl pocit, že nejlevnější dům v pěkné čtvrti byl dobrý obchod ... že to byl zadní vchod do rituální oblasti. A jistě, uznává, že pokud si přejete lokty s bohatšími lidmi nebo přístup k bohatším zařízením sousedství, jako jsou parky a školy, převáží vaši touhu vidět růst hodnoty vašeho domova, může to mít důvod ke koupi levného domu v dobré čtvrti .

Pokud však chcete, aby se vaše domácí hodnota v příštích letech stala gangbustery, jejich data říkají, že tudy cesta nevede.

Příbuzný: 7 věcí, které bych si přál znát, než si koupím můj fixer-upper

Jak to vědí?

Zillow založilo několik lidí, kteří se zabývali lovem domů, kteří byli frustrovaní z toho, že nemají přístup k datům, která měli realitní kanceláře, vysvětlil Terrazas. A mají nyní někdy data k ruce? Takže do toho kopali.

Řadili podle ceny všechny čtvrti v dané oblasti metra v celé zemi, říká Terrazas, poté vzali spodních deset procent domů a porovnali je s celkovým trendem v jejich sousedstvích.

Kniha to rozděluje:

Pokud by bylo přísloví pravdivé, spodní 10 procent domů by muselo podávat lepší výkony než dražší domy v jejich sousedství. Rychlejší zhodnocení by naznačovalo, že nákup nejlevnějšího domu v nejlepším sousedství je strategie, která se opravdu vyplatí.

Ale - bohužel - není. Místo toho jsme zjistili, že jen zřídka spodní 10 procent překonává horních 90 procent domů v PSČ

Stalo se to, že spodních 10 procent ocenilo právě v souladu s ostatními v sousedství, říká Terrazas. Dobře, to není dobré ani špatné.

Kicker přijde, říká, když porovnáte tyto drahé čtvrti s jinými čtvrtími v oblasti metra. Tyto drahé oblasti mají tendenci podceňovat metro jako celek.

Nebo, jak říká kniha,

Nákup nejhoršího domu v nejlepším sousedství se může skutečně obrátit. Důvodem je, že čím je sousedství bohatší, ve srovnání s jeho větší metropolitní oblastí, tím hůře se chová domy v jeho spodních 10 procentech. Stručně řečeno, čím hezčí okolí, tím větší mýtus!

Uložit Připnout Viz Další obrázky

(Obrazový kredit: Justice Darragh)

Existuje lepší rada:

Co byste měli udělat, pokud chcete dům, jehož hodnota bude stoupat rychleji: Vylepšete staré přísloví a kupte nejlevnější dům v nejžhavější čtvrti, kde se v knize píše:

… Domovy mají tendenci oceňovat hodnotu ještě rychleji než domy v přední čtvrti. Opět je to vlastně lepší realitní strategie kupovat domy mimo přední čtvrť. … Pokud jste tedy důvtipní kupující domů, možná se budete chtít přestěhovat do jedné z méně rozvinutých čtvrtí obklopujících tuto úžasnou část města. Můžete se docela bezpečně vsadit, že si časem užijete jak vyšší hodnotu domova, tak sousedství se spoustou stejných funkcí, kvůli kterým jste kdysi museli cestovat. Stručně řečeno, pokud máte trochu trpělivosti, můžete počkat, až k vám přijde pohoda.

Ale co dělá horké sousedství? Na matematiku je to hodnota, kde jsou historicky domácí hodnoty nižší než hodnoty metra jako celku, ale za posledních pět let došlo k ocenění nad mediánem metra. A jak tyto informace zjistíte? Zjevným místem je Zillow, říká Terrazas (on je jejich hlavní ekonom), ale můžete si také promluvit s místními realitními profesionály.

Pokud vám nevadí procházet některé mega tabulky, je to všechno zillow.com/data . S pomocí Terrazase jsem našel údaje o svém okolí. (Jsem zde spisovatel, ne statistik!)

První možností na stránce je Datový typ - z rozevíracího seznamu vyberte ZHVI (to je Zillow Home Value Index).
Další je geografie - zde vyberte sousedství.
Stáhněte si obrovskou tabulku z každého sousedství ve Spojených státech a filtrujte svou oblast metra (zde potřebujete znalosti Excelu).
Vynulováváme sloupec 5 let a hledáme číslo, které je nad mediánem oblasti metra (poloviční bod). K mé radosti byl můj v horní třetině, dobře nad mediánem, a ne daleko za mým předchozím sousedstvím.

Samozřejmě musíte být v horké čtvrti dostatečně brzy, abyste dosáhli výhodných obchodů, takže zde přichází na řadu ošemetná věda (nebo umění?), Která identifikuje, co bude příště žhavé.

Příbuzný: 20 otázek, které byste se měli svého pronajímatele právě teď zeptat

Zvažte efekt halo, říká Terrazas, a podívejte se na levnější čtvrti sousedící s horkými. Tyto kavárny a galerie se začnou rozlévat do cenově dostupnějších oblastí, jak tam rostou ceny. (Za to mohu ručit-prodali jsme náš starý dům v sousedství, které bylo k našemu překvapení velmi horké, a přesunuli jsme se blíže do centra k našemu současnému, mnohem dostupnějšímu na čtvereční stopu, a restaurace začínají přicházet .) Blízkost centra města je také důležitá, ale objevila se i další zajímavá zjištění.

Zapomeňte na hipstery, říká kniha. Především největším ukazatelem pro sousedství, které by jednoho dne silně ocenilo, bylo stáří jeho bytového fondu. Čím je průměrný domov starší, tím je větší pravděpodobnost, že si dané okolí bude vážit.

Co Proč? Tady jsem opravdu nadšený, když sedím tady ve svém domě z roku 1890. Starší domy obvykle vyžadují větší investice, vysvětluje Terrazas (můžete to říci znovu!), A proto jsou cenově dostupnější. Je to příležitost, která vyžaduje určité investice, ale která se dlouhodobě vyplatí. (To znamená, že nemusí být výhodnou smlouvou, jak bývali, říká, protože svršky fixátorů nejsou v dnešní době tak zlevněné.)

Totéž může platit, pokud jde o čtvrti s vyšší populací nájemců; majitelé těchto domů do těchto domů nutně neinvestují ani je tolik neudržují, říká, takže je větší pravděpodobnost, že najdete cenově dostupný fixační svršek, až se budou prodávat.

Pokud hledáte velký výnos, zapomeňte na tradiční moudrost, podle těchto odborníků. Nejlevnější dům v nejlepším sousedství není správnou cestou. Místo toho si kupte nejlevnější dům v nejžhavější čtvrti - a začněte pohledem do starší čtvrti poblíž akce.

Upraveno z původně publikovaného příspěvku 2.22.2018-LS