CO JE FUNKČNÍ ZASTARÁVÁNÍ?

Koupě domu není žádný malý úkol. Je třeba učinit obrovská rozhodnutí: Hledáte klíč na klíč nebo fix? Vyplatí se delší dojíždění šetřit? K dispozici jsou také nekonečná čísla: Jak se srovnává hypotéka s pevnou sazbou s nastavitelnou sazbou? Kolik vlastně zaplatíte za tento dům za 200 000 dolarů? A když na to všechno přijdete, je více než pravděpodobné, že narazíte na nějaký zbrusu nový žargon k rozluštění.

Jedním z běžnějších výrazů, se kterými se můžete během vyhledávání setkat, je takzvané funkční zastarávání. Váš realitní makléř může například označovat méně funkční dům za skvělou cenu jako funkčně zastaralý. Víte, co znamená funkční, a víte, co znamená zastaralé, ale co to znamená pro vás, kupce domu a potenciálního budoucího prodávajícího? Zde pro vás má smysl vše, co potřebujete vědět, včetně případů, kdy si koupíte funkčně zastaralý dům.

Co je funkční zastarávání?

Pojem funkční zastarávání má několik různých aplikací v závislosti na odvětví, ale v realitách označuje ztrátu hodnoty nemovitosti v důsledku stylu, prostoru nebo konkrétního designového prvku. Funkčně zastaralé domy mají v zásadě buď příliš mnoho, nebo příliš málo něčeho ve srovnání s jinými domy v dané oblasti a na trhu.

duchovní význam roku 1222

Řekněme například, že se díváte na starý dům se dvěma ložnicemi a jednou vanou v sousedství plném zbrusu nových domů s ložnicemi se třemi a dvěma koupelnami. Dům, na který se díváte, by byl považován za funkčně zastaralý, protože přestože byste v domě stále mohli bydlet, většina lidí to nechce, protože může získat kvalitnější dům v této oblasti jen za malou prémii. Tento typ funkčního zastarávání se nazývá nedostatek protože tam je nějaká funkce nebo faktor, který dělá dům nedostatečným ve srovnání s jinými domy v okolí.

Funkční zastarávání může fungovat i opačně. Velký nový domov v sousedství malých, starých domů by byl také považován za funkčně zastaralý kvůli jeho vysoké kvalitě ve srovnání se zbytkem sousedství. Tento typ se nazývá superadekvátnost (také označováno jako nadměrné zlepšování), protože nižší hodnoty nemovitostí v sousedství znamenají, že lidé nebudou chtít platit plnou cenu toho, co tyto funkce stojí.

Kromě celkového domova a umístění může funkční zastarávání odkazovat také na jednotlivé konstrukční prvky. Pokud například majitel domu natře veškerou skříňku olivově zelenou barvou nebo postaví bazén na předním dvoře, je pravděpodobné, že většina potenciálních kupujících bude těmito funkcemi vypnuta, čímž bude dům funkčně zastaralý.

Stručně řečeno, zatímco funkčně zastaralé domy jsou plně funkční, z ekonomického hlediska jsou zastaralé. Někdo bude muset při koupi funkčně zastaralého domu učinit kompromis, ať už jde o kupujícího z důvodu nedostatku (jakékoli upgrady budou muset vyjít z jeho kapsy) nebo prodejce prostřednictvím superadekvátnosti (často bude muset slevit z prodejní ceny, aby získal to z trhu).

Hodnocení funkčního zastarání

Pokud jde o hodnocení funkčně zastaralého domu, je třeba vzít v úvahu jeden primární faktor: Je zastarání vyléčitelné nebo nevyléčitelné? Jinými slovy, lze funkční zastarávání snadno opravit?

význam anděla číslo 1234

Nevyléčitelné zastarávání nastává, když oprava problému stojí více, pak bude stát za to, pokud jde o zvýšení hodnoty nemovitosti. Například pokud je dům extrémně malý a zastaralý ve srovnání se zbytkem sousedství, pak by byl považován za nevyléčitelný, protože ke zvýšení jeho hodnoty jsou zapotřebí rozsáhlé renovace (a mohou stát více než peníze, které by přivezli zpět při dalším prodeji).

Na druhou stranu, léčitelné zastarávání nastane, když náklady na opravu něčeho jsou snadné a finančně to dává smysl. Zeptejte se sami sebe: Stojí to za ty potíže? Pokud jsou to právě olivově zelené kuchyňské skříně, které odrazují kupující, jednoduchá plechovka bílé barvy se ukáže být více, než stojí za to.

I když to vypadá, že funkčně zastaralý dům přichází s komplikacemi, pamatujte, že může být ve vašem zájmu dát mu druhý pohled. Pokud je to právě domov s jednou koupelnou nebo méně než ideální uspořádání, co vás dostane do vaší vysněné čtvrti, aniž by se vám rozbil rozpočet, pak to stojí za zvážení, říká Holly Hughesová , realitní kancelář v Austinu v Texasu. Funkčně zastaralé domy mnohdy sedí na trhu déle, než je průměr okolí - což znamená, že kupující je na skvělém místě k vyjednávání. Vyhněte se však velkým nevyléčitelným problémům, jako jsou domy se špinavými základy a dalšími funkcemi ze staré školy, jako jsou septiky.

Pokud je to příliš velký problém, banky jej nepůjčí, dodává Hughes.

co znamená číslo 888

Jinými slovy, pokud je jinak fantastický domov funkčně zastaralý, nemusí to nutně znamenat, že to nemůže být váš vysněný domov. Před konečným rozhodnutím musíte zvážit další faktor. Hodně štěstí!