Nejprve dobrá zpráva: Ve skutečnosti je možné koupit byt na Manhattanu za méně než 300 000 dolarů. (Ano, skutečný byt-ne skříň! kupující domů.
viz 4:44
Ale ty odrazující novinky? Nejen, že jsou docela vzácné, ale tyto obchody s nemovitostmi jsou také trochu chybou-22: Abyste si je mohli koupit, musíte mít roční plat pod určitou hranicí, ale také musíte mít k dispozici značnou hotovost pro zálohy (a v některých případech pro celou kupní cenu). To výrazně omezuje skupinu lovců domů, kteří si skutečně mohou koupit tento typ družstva. Ve vzácných případech lidé ušetří. Mnohokrát se však jedná o lidi (myslím na nedávné vysokoškolské vzdělání) se skromným platem, kteří přijdou do dědictví nebo získají finanční podporu od svých rodin, nebo důchodci bez měsíčního příjmu, ale se spoustou peněz v rezervách. Povzdech.
Kooperace HDFC v New Yorku se objevila v 70. letech minulého století, kdy během hospodářského útlumu pronajímatelé začali opouštět své budovy. Budovy byly předány k správě obyvatelům. Začalo to jako experiment, ale od té doby se vyvinul do specializovaného způsobu nákupu domů pro obyvatele New Yorku s nízkými až středními příjmy.
Tyto jednotky jsou obvykle hluboko pod tržní hodnotou, což znamená, že vaše hypotéka bude stát méně než pronájem jednotky podobné velikosti, vysvětluje Eugene Gamble, investor do nemovitostí a senior partner Whisperers, investiční a developerská společnost.
Zaujalo vás to? Zde je to, co další odborníci na nemovitosti říkají, co potřebujete vědět o kooperacích HDFC.
Příjmový strop je přísný
Kromě toho, že jsou kooperace HDFC cenově dostupnějším bodem, jsou často místa se silným smyslem pro komunitu, říká Molly Franklinová , realitní makléř s CitiHabitats nemovitost.
První věc, kterou musí kupující vědět, je, zda má nárok na omezení příjmu budovy, a musí být schopen tato čísla ukázat na dvouletém daňovém přiznání, říká Franklin. Neexistuje žádný univerzální příjmový strop a vzorce pro stanovení příjmových stropů se liší podle družstev. Společnost Hauseit, která je na prodej společností vlastníka v New Yorku, dala dohromady a ukázkový průvodce pro výpočet limitů příjmového stropu. Můžete se také podívat na a ukázková aplikace , který obvykle požaduje informace o bankovním účtu, osobní reference a vysvětlení, proč chcete v budově bydlet.
Zástupný obrázek pro Lucas Callejas , realitní makléř s Triplemint realit v New Yorku, říká, že je důležité, aby kupující zvážili, zda se blíží nějaké naplánované bonusy nebo navýšení. Pokud ano, možná by stálo za to požádat vaši společnost, aby je odložila, pokud jste blízko limitu příjmů.
Některé budovy, v závislosti na programu, nedovolí dolar přes čepici, vysvětluje. Jiní mohou mít kroutící se místnost s malým množstvím flexibility.
V budovách s nižšími příjmy vládnou této hře důchodci se silnými finančními, ale nízkými příjmy, stejně jako nákupy dárků pro dospělé děti, vysvětluje Franklin, protože tolik z těchto nákupů je hotovostní nabídka.
Mnoho [jednotek] jde k lidem, kteří mohou mít rodiče nebo prarodiče s významným peněžním majetkem, nebo k lidem, kteří opustili vysoce placená zaměstnání a nyní pracují v oblastech, kde vydělávají méně, ale považují to za výhodnější, říká Franklin.
4 '11 "
Jedna běžná mylná představa, že? Už roky nejste vázáni k vydělávání stejného příjmu.
Lidé jsou nervózní, že budova po vás bude vyžadovat, abyste nikdy nevydělali více, než je limit příjmu, říká. Budova nebude navždy sledovat váš příjem a proprietární pronájem vám nebude vytržen z rukou, pokud rok po nákupu získáte skvělou propagaci.
Ještě jeden lepivý bod: Kupující musí zjistit, zda byla budova schválena pro hypotéky, říká Franklin. Některé budovy nejsou v dobrém finančním zdraví, takže banky pravděpodobně nebudou půjčovat peníze, zdůrazňuje.
HDFC obvykle vyžadují poněkud nízkou 10% zálohu, vysvětluje Debra Bechtel , profesor na brooklynské právnické fakultě, který vyučuje kliniku zaměřenou na HDFC; ale některé teplejší čtvrti vyžadují veškerou hotovost.
Pokud problém s penězi nestačil, kupující musí být také schváleni představenstvem budovy. Organizace s názvem Urban Homesteading Assistance Board má program k předběžnému prověřování způsobilosti lidí, kteří mají zájem žít v HDFC.
Nejsou to investiční nemovitosti.
Kupující by neměli očekávat, že na HDFC vydělají hodně peněz. Ano, i když po koupi bytu budete mít větší příjem, další obyvatel kupujícího bude s největší pravděpodobností muset při nákupu vydělat pod příjmovou hranicí. To vše však závisí na pravidlech vaší budovy.
Cena při dalším prodeji není omezena, ale pochopení, že příjmový strop bude určovat, kolik budete moci získat při dalším prodeji, je pro řízení očekávání velmi důležité, říká Franklin.
Kromě toho jsou daně z převrácení (nebo poplatky za převod zaplacené budově za účelem udržení rezerv při prodeji) obvykle vysoké, aby se zabránilo rychlému zbohatnutí.
Jednotka musí být vaším primárním bydlištěm.
Vždy se ujistím, že moji kupující vědí, že je to opravdu jen vhodná volba pro někoho, kdo používá byt jako své hlavní bydliště, protože HDFC neumožňují lidem nakupujícím na pied-à-terre a mají přísné zásady podnájmu, vysvětluje Shelly Place , agent Triplemint.
Platíte méně - ale dostáváte také méně (obvykle).
Mnoho HDFC vyžaduje nákladné renovace, aby dosáhly přiměřené životní úrovně, a je tedy možné, že vaše hotové výdaje budou vyšší než u mnoha alternativ na klíč, vysvětluje Gamble.
Jednotky HDFC jsou navrženy pro lidi v nízkých až středních příjmových kategoriích a jako takové obecně nesou nízké poplatky za údržbu, Whisperers nemovitostí „Říká Gamble. Tyto poplatky však mají svou cenu: Nízké poplatky za údržbu znamenají méně likvidních aktiv, která budova má na opravy, a proto může být budova náchylná k problémům s bezpečností nebo údržbou.
proč stále vidím číslo 11
A i když to platí pro některé budovy, u manhattanských HDFC dochází k jakési renesanci. Příliv nedávných prodejů HDFC znamená, že budovy mají ve své pokladně více; mnozí dostávají tolik potřebné upgrady a otevírají se i financování, říká Franklin.
Takeaway? HDFC nespadají do kategorie příliš dobré na to, aby byly pravdivé; ale určitě s sebou nesou nějaké překážky.
