Pokud nemáte sedící kmotru víl nebo chladného půl milionu lidí, pravděpodobně budete potřebovat hypotéku, pokud si chcete koupit dům. Zde je návod, jak se kvalifikovat pro výběr hypotéky a co očekávat v průběhu celého procesu.
Začněte brzy
Přiznejme si to: Můžete jít na tolik otevřených domů, kolik chcete, ale bez hypotéky si je nebudete moci koupit. Začněte proto s házením míče brzy a získejte předběžné schválení, než vůbec začnete s domácím lovem.
Mým doporučením by bylo, abyste si před hledáním svého vysněného domu vždy předem schválili, říká Nick Beser, ředitel rozvoje bydlení a komunity v neziskové organizaci Guidewell Financial Solutions . Nikdy není dobré zamilovat se do nemovitosti, jen abyste zjistili, že se na ni v daném cenovém bodě nemůžete kvalifikovat. Beser říká, že proces před schválením by neměl trvat déle než jeden nebo dva dny s renomovaným poskytovatelem půjček. Předběžný souhlas je obecně platný po dobu 90 dnů. V takovém případě můžete postup v případě potřeby opakovat.
(Pamatujte, že věřitele můžete také předkvalifikovat. Toto je volný odhad toho, co byste si mohli dovolit na základě poskytnutých finančních informací a kontroly měkkého úvěru. Předkvalifikace je jednodušší a rychlejší proces, protože nemusíte odešlete dokumentaci svých financí. Ale ze stejného důvodu je také do značné míry nesmyslná a neznamená to, že jste byli schváleni k financování. Je to prostě dobrý způsob, jak odhadnout, na jak velkou hypotéku byste se mohli kvalifikovat.)
Jsi připraven?
Než však požádáte o hypotéku, ujistěte se, že jste společně provedli svůj finanční akt: Chcete, abyste dosáhli nejlepších sazeb - nebo chcete - dát to nejlepší dopředu?
Věnujte pozornost tomu, jak spravujete svůj kredit, říká Tom Gleason, bývalý výkonný ředitel společnosti Hromadné bydlení , neziskový úřad pro financování bydlení pro Massachusetts. Pokud nesplácíte úvěr v obchodě nebo studentské půjčky nebo úvěr na auto, musíte se o tyto problémy postarat. V opačném případě bude podle vás odmítnut.
Musíte se dostat do bodu, kdy máte tři roky po sobě konzistentní příjem, říká Marie Presti, majitelka/makléřka Presti Group v Newtonu, Massachusetts, Banky také chtějí vidět nějaké hotovostní rezervy, když žádáte o hypotéku. Věřitelé rádi vědí, že máte nejen peníze na zálohu, ale také dostatek peněz na zaplacení hypotéky pro případ, že po koupi domu přijdete o práci. Rádi vidí výdaje na tři až šest měsíců. Nemusí to být obrovská hromada peněz na vašem spořicím účtu - může zahrnovat zůstatky na důchodových účtech, kterých se doufejme nebudete muset dotknout, například 401 (k) nebo IRA.
co znamenají čísla 11 11
Mezitím budete mít nárok na lepší sazby hypoték, pokud je váš kredit vynikající a nenosíte tunu dluhu. Aby bylo možné získat nejnižší sazbu, měly by být kreditní skóre v 700 letech a poměr dluhu k příjmu dlužníka by měl být kolem 36%, říká Beser. To znamená, že vaše celkové měsíční dluhové závazky-včetně plateb studentských půjček, půjček na auta, minima kreditních karet a hypotéky, kterou se snažíte získat-by neměly překročit 36% vašeho měsíčního příjmu před zdaněním.
Mnoho věřitelů však má hypoteční financování, které umožní dosáhnout skóre až k nízkým 600, dodává Beser a Fannie Mae a Freddie Mac nedávno provedli změny, které umožňují poměr dluhu až 50%.
Obecně platí, že čím horší je vaše kreditní skóre, tím vyšší je úroková sazba, říká Beser - a čím vyšší je úroková sazba, tím vyšší je splátka hypotéky. To je důležité, protože velikost vaší měsíční platby může omezit velikost domu, který si můžete koupit. Může to dokonce pomoci rozhodnout komunitu, kde si vaše rodina může dovolit žít, říká.
Pokud potřebujete rychlý otřes kreditního skóre, vyplatí se zůstatky kreditní karty jeden z nejaktuálnějších posilovačů kreditu kolem. Důvodem je, že zhruba třetina vašeho kreditního skóre je dána využitím kreditu nebo tím, kolik z vašich dostupných úvěrových limitů jste vyčerpali. Splácením zůstatků můžete také snížit poměr dluhu k příjmům na přijatelnou úroveň.
Uložit Připnout Viz Další obrázky (Obrazový kredit: Nasozi Kakembo)
jaký je význam 911
Najděte věřitele (a podívejte se na programy pro první nákup domů)
Existuje mnoho typů hypotečních věřitelů, od vaší sousední banky nebo družstevní záložny přes online banky až po nebankovní věřitele. Zatímco vaše vlastní banka může nabízet hypotéky, ujistěte se, že porovnáte sazby a podmínky také s jinými věřiteli, protože spotřebitelské banky nemusí být tak konkurenceschopné-zejména pro kupující, kteří nakupují poprvé. Zejména se podívejte na programy pro první nákup domů, které jsou podporovány vašimi státy úřad pro financování bydlení nebo ti v místních družstevních záložnách.
Použili jsme poprvé program pro kupce domů nabízený prostřednictvím družstevní záložny, ke které mám v práci přístup, říká Sarah Korval, která si v roce 2016 koupila městský dům se svým manželem Scottem v Bostonu. Zkoumali jsme spoustu různých možností, včetně tří různých družstevních záložen a možnosti financování prostřednictvím úvěrového úředníka. Nakonec všechny družstevní záložny nabízely opravdu silné programy se skvělými sazbami, takže jsme šli s jedním z nich.
Pro prvního kupce domu může být často problém přijít s konvenční zálohou 20%: Nemáte stávající dům, ze kterého byste mohli inkasovat, a možná jste byli příliš zaneprázdněni bojováním se studentskými půjčkami nebo placením vysoké nájemné, které ušetří až 40 000 $ a více v hotovosti. Můžete však využít řadu úvěrových programů určených pro lidi ve vaší situaci.
Nyní jsou nabízeny hypoteční produkty, které zahrnují zálohy až na 3%, aby pomohly komunitám s nízkými a středními příjmy a mladým dospělým dosáhnout vlastnictví domu, říká Beser. Federální úvěrové programy, jako jsou FHA, VA a Hypotéka Homeready od Fannie Mae, usnadňují uzavření hypotéky bez značné zálohy. Skutečně, půjčky zajištěné Federální správa bydlení (FHA) jsou otevřeny pro kupující s kreditní skóre až 580 , zatímco VA půjčky umožnit vojenským členům a veteránům s aktivní službou financovat dům bez jakékoli zálohy.
Beser říká, že si má ověřit věřitele ve vaší oblasti, kteří nabízejí tyto programy nebo jejich vlastní programy pro první kupující. Také se zeptejte na státní a místní motivační programy, které mohou snížit vaši zálohu nebo úrokovou sazbu. Některé státy nebo města nabízejí obyvatelům ještě velkorysější výhody při prvním nákupu, jako je například záloha, pokud zůstanou v domě po určitý počet let.
Abyste se mohli kvalifikovat pro tyto programy, budete obecně muset absolvovat první třídu domácích kupujících v neziskové organizaci s certifikací HUD, osobně nebo online. Vzhledem k nedávné recesi poskytovatelé půjček chápou, že nabídka nižší zálohy s sebou nese riziko; Považují však vzdělávání v oblasti vlastnictví domů za silný odstrašující prostředek k selhání, říká Beser.
Je to pravda: Dlužníci, kteří absolvují třídu nákupu domů, budou méně pravděpodobně čelit uzavření trhu později. Nejlepší věc, kterou může spotřebitel pro sebe udělat, je získat lepší vzdělání, říká Gleason. A procházet těmito třídami, které jsme postupem času viděli, je velký, velký rozdíl.
Sklizeň papírování
Jakmile budete připraveni požádat o hypotéku (včetně předběžného schválení), budete muset shromáždit bezbožné množství finančních papírů. V závislosti na vašich organizačních schopnostech (nebo jejich nedostatku) to může být nejtěžší část procesu nákupu domu. Kromě vyplnění žádosti o půjčku budete obvykle potřebovat vyhledat a poskytnout:
- Vaše poslední dvě daňová přiznání a formuláře W-2
- Nedávné výplatní pásky (nebo jiný doklad o příjmu)
- Zůstatky a měsíční platby ze studentských půjček, půjček na auta a dalších dluhů
- Zůstatky na kreditní kartě a minimální platby
- Aktuální výpisy z bankovního účtu (kontrola a spoření)
- Zůstatky investičního účtu (401k, IRA atd.)
- Zrušené šeky nájemného (doklad o aktuálních platbách nájemného)
Hypotéka s fixní sazbou vs. nastavitelná sazba (ARM)
Většina poprvé poskytnutých půjček na bydlení zahrnuje standardní hypotéku s pevnou sazbou na 30 let. Zde na 30 let uzamknete určitou úrokovou sazbu-je to možnost s nejnižším rizikem, protože vaše měsíční platba se nezmění. Není to však jediný hypoteční produkt, který existuje - daleko od toho.
777 význam čísla anděla
Na druhou stranu hypotéka s nastavitelnou sazbou je to, jak to zní - úroková sazba se může změnit. Uvidíte tyto inzeráty jako ARM 5/1 nebo 7/1 - to znamená, že sazba je fixována na prvních pět (nebo sedm) let a poté se může měnit na základě tržních podmínek jednou za rok.
ARM je trochu riskantnější, ale má výhodu-jmenovitě počáteční sazba bude nižší než hypotéka s pevnou sazbou. Řekněme například, že 30letá hypotéka s pevnou sazbou je inzerována na 4%; 5/1 ARM u stejného věřitele může začínat na 3,5%. To může znamenat značné úspory během prvních pěti let a umožní vám získat nárok na větší hypotéku. Ale vzhledem k tomu, že úrokové sazby se od Velké recese pohybují blízko historických minim, je fér předpokládat, že za šest let od nynějška budete platit více-možná o něco více-pokud hypotéku neprodáte nebo refinancujete dříve pak. To je důvod, proč vás většina zdrojů poprvé kupujících domů nasměruje k hypotéce s pevnou sazbou (nebo ji dokonce vyžaduje).
O společnosti PMI
Důvod, proč každý věřitel chce, abyste zaplatili zálohu - ať už jde o auto nebo dům - je ten, že dokud nesplatíte pořádnou část půjčky, nesou velkou část finančního rizika oni. 20% záloha zajišťuje, že i když se trh s bydlením zhroutí a hodnoty domů se propadnou o 10% až 15%, bude mít dům stále větší hodnotu, než do které investoval věřitel.
Proto pokud neuložíte 20% a více, bude většina věřitelů požadovat, abyste si koupili soukromé hypoteční pojištění nebo PMI (který ve výše uvedeném scénáři chrání věřitele, nikoli vás).
222 znamená v lásce
V závislosti na úvěrovém programu existují různé způsoby, jak za PMI zaplatíte - některé to zabalí do hypotéky, takže je to financováno přes 30 let s mírně vyšší úrokovou sazbou, a jindy můžete zaplatit dalších 100 $ nebo něco navíc měsíc na hypotéku (dokud nedosáhnete 20% až 30% vlastního kapitálu v domácnosti). Ale i když to nevidíte, budete za to platit tak či onak.
Potenciální kupující domů, kteří k financování využívají hypoteční produkty s nízkými splátkami, pravděpodobně zaplatí PMI a/nebo obdrží mírně vyšší úrokovou sazbu, pokud si zvolí možnost „Lender Paid Mortgage Insurance“, říká Beser. Jak již bylo řečeno, mnoho kupujících domů poprvé zjistí, že když je vše řečeno a hotovo, splátka hypotéky je nižší, než kolik v současné době platí za pronájem.
O bodech
Možná jste slyšeli o hypotečních bodech, v takovém případě jste si pak asi říkali: Co s tím sakra mají body společného? Spravedlivá otázka! V zásadě můžete zaplatit více peněz předem, abyste snížili dlouhodobou úrokovou sazbu.
Jeden bod je obecně 1% z hypotéky. Například u hypotéky ve výši 200 000 USD byste mohli být schopni zaplatit dalších 2 000 USD (jeden bod) při uzavření, abyste snížili úrokovou sazbu ze 4% na 3,5% po celou dobu trvání úvěru. V průběhu 30 let se tento extra kousek přičte - ušetří vám desítky tisíc dolarů na úrocích a každý měsíc sníží vaši platbu. Pokud máte hotovost, určitě to může stát za to-ale kupující, kteří si koupí poprvé, jsou často dost hotovostní.
Zavírací náklady
Když mluvíme o hotovosti: Zálohová platba není jediné počáteční peníze, které budete potřebovat k získání hypotéky. Ujistěte se, že zohledňujete uzavírací náklady, které se liší podle státu, ale mají tendenci v průměru asi 3 700 $ a může zahrnovat poplatky za vznik (poplatek banky za sepsání půjčky), poplatky za průzkum, body, pojištění titulu, poplatky odhadce a advokáta a další náhodné poplatky. Vaše půjčka by vám měla být schopna poskytnout v dobré víře odhad těchto poplatků předem. V některých případech je možné přimět prodejce, aby zaplatil vaše zavírací náklady: V zásadě zaplatí poplatky a poté vám za dům naúčtuje mnohem více, takže se bolest rozšíří v průběhu vaší 30leté hypotéky.
Možná budete také muset předčasně zaplatit pojištění majitelů domů a daně z nemovitostí, abyste mohli uzavřít účet, který půjde na vázaný účet (což znamená, že banka drží peníze a platí tyto účty vaším jménem po celý rok).
K čemu jste schváleni a co si můžete dovolit, mohou být dvě různá čísla
Nakonec nezapomeňte, že to, že máte nárok na hypotéku ve výši 400 000 USD, neznamená, že byste si měli koupit dům v hodnotě 400 000 USD. Založte své cílové cenové rozpětí na měsíční platbě, která je pro vás pohodlná - a pokud je nižší, než na co máte nárok, nezapomeňte, že máte další kroutící se místnost, pokud ji opravdu potřebujete.
Obvykle říkám poprvé kupujícím, zkuste jít na limit tak vysoko, jak jen můžete, ale přesto se při měsíční platbě za bydlení cítíte dobře, říká Presti. Pamatujte však, že s vaším vlastnictvím domu se pojí nejen náklady na hypotéku: Pojištění, daně z nemovitostí, veřejné služby a údržba mohou přidat až tisíce dolarů ročně .
Spotřebitelé, kteří si vždy pronajali, často nevědí o nákladech na vlastnictví, říká Beser. Musí pochopit, že financování hypotéky je jen první krok. Jakmile se nastěhují, budou mít také daně, pojištění a náklady na údržbu.
co je 12 12
Presti zároveň říká, že některé z těchto peněz se vám vrátí ve formě odpočtu daně z úroků z hypotéky. A pokud jste si jako mladý kupující jisti, že se v příštích letech posunete ve své kariéře, možná se budete cítit lépe, když se protáhnete.
Jen si pamatujte: Hypotéka je neúprosná a prodej domu není jako porušení nájemní smlouvy. Musíte být realističtí ohledně ceny domu, který si můžete koupit, říká Gleason. Nic nevytváří v rodině větší stres než nadměrné rozšiřování domova a jistota, zda můžete splácet hypotéku. Žijte tedy v rámci svého rozpočtu a toho se opravdu držte.
