Je toho tolik, co je pro proces nákupu domu jako prvopočátku matoucí, a jediné, co opravdu mohu udělat (kromě psaní článků, jako je tento), je naprosto příslib, že pozorným realitním makléřem a znalým hypotečním makléřem bude vaše záchranné lano. Budete překvapeni, kolik se dozvíte o seriózních platbách, úschově a amortizaci v daném měsíci. Rozhodně více, než jste věnovali pozornost při vysokoškolském účetnictví, vám toho povím tolik.
Pamatuji si, než jsme s manželem loni v létě zavřeno u nás doma , jedna z největších otázek, které jsem měl ohledně procesu přechodu z nájemce na majitele domu, byla zcela zabalena do logistiky stěhování. Jak dlouho trvá zavření? Kdy oznámíme, že uvolňujeme nájem? Zasekneme se ve stejném měsíci při placení nájmu a hypotéky? (Můžeme si to dovolit?) Je to matoucí, já vím. Zde je tedy několik věcí, které by mohly pomoci:
Zavření domu trvá přibližně 30 až 50 dní.
V okamžiku, kdy prodejce vaši nabídku přijme, můžete mít pocit, že můžete konečně vydechnout, o čem jste nevěděli, že zadržujete. Dům je (téměř) váš! Odtamtud však trvá nějaký čas, než dostanete klíče do ruky-obvykle od 30 do 50 dnů. Uzavírkové období je dohodnuto, jakmile uzavřete smlouvu, ale může být zpožděno a období prodlouženo kvůli nepředvídaným okolnostem, jako je neúspěšná kontrola, problémy s hodnocením nebo problém s titulem. Krátká odpověď tedy zní: To závisí. Ale jsou tu dobré zprávy…
Splátky hypotéky jsou vybírány zpětně, což vám jako nájemci vše usnadňuje.
Právě teď platíte nájemné za byt první měsíc v měsíci na následující měsíc - nebo, abychom zopakovali, nájemné, které zaplatíte za to, že tam budete bydlet za měsíc červenec, je splatné předem, 1. července. Splátky hypotéky se však vybírají zpětně, což znamená, že hypotéka, kterou dlužíte za červenec, bude vybrána 1. srpna. Ve skutečnosti bude vaše úplně první splátka hypotéky splatná až celý měsíc po the poslední den v měsíci, ve kterém zavíráte. Například uzavření v polovině července znamená, že první splátka bude splatná 1. září: 1. září zaplatíte první hypotéku na celý měsíc (na srpen) a splatné úroky z hypotéky splatné za druhou část července (od zavírání do konce měsíce) u závěrečného stolu - bude zahrnuto do vašich závěrečných nákladů, které váš věřitel pro vás odhadne, jakmile budete pod smlouvou.
Zde je příklad jedné hladké časové osy uzavření smlouvy:
24. července
Vaše nabídka je přijata! Souhlasíte s uzavřením lhůty 45 dní.
7. září
Zavíráte včas o 45 dní později ... gratulujeme!
Při zavírání zaplatíte úrok 24 dní - od 7. září do konce měsíce. Za to, co to stojí, celkový měsíční úrok z mé půjčky zhruba 300 000 $ ( kterým jsem se zde podrobněji věnoval ) byla na začátku kolem 930 $.
1. listopadu
Zaplatíte vůbec první splátku hypotéky.
Vidíte tedy, že i když jste v červenci zamkli dům svých snů, dlužíte měsíční hypotéku až v listopadu.
Jak to správně načasovat s koncem vašeho nájmu
Není žádné tajemství načasování tohoto práva, zejména proto, že existuje mnoho proměnných specifických pro vaši situaci. Váš konkrétní akční plán závisí na tom, kolik výpovědi musíte svému pronajímateli sdělit, na jak dlouhou dobu máte zavírací dobu a také na tom, zda se vaše uzavírka zpožďuje či nikoli. Musíte prostě udělat skok a doufat v to nejlepší, ale připravit se na nejhorší. Dobrou zprávou je, že celá věc s předstihem/nedoplatkem trochu usnadňuje spolknutí finančního obrazu.
Zde je několik způsobů, jak by to mohlo, potenciálně, zcela hypoteticky, spadnout. Zachytil jsem tyto scénáře z opravdu užitečný komentář k Redditu napsal realitní profesionál:
Oznámení o výpůjčce na 30 dní a včasné uzavření
V tomto a dalším scénáři nemusíte dávat oznámení o vyklizení bytu, dokud ho nezavřete. Všimněte si, že s 30denní výpovědní lhůtou ve vašem bytě nezáleží na podmínkách vaší zavírací doby.
- Zaplaťte nájemné 1. dubna, jako obvykle.
- Zavřete svůj domov 25. dubna. U závěrečného stolu bude vyplaceno asi 5 dní předplacených úroků.
- Nájemné je splatné znovu 1. května. Šek na nájemné dáte 30 dní předem.
- Vaše první splátka hypotéky je splatná až 1. června za úroky, které vznikly během května.
- Během celý měsíc květen, máte přístup jak ke svému starému pronajatému místu, tak k vašemu novému domovu, aniž byste museli v květnu platit dvojnásobné náklady na bydlení, za příjemný, relaxační, neuspěchaný, pohodový stěhování.
- Nikdy jste neměli měsíc s dvojnásobnými náklady na bydlení a měli jste celý měsíc na stěhování.
Oznámení o výpůjčce na 30 dní a zpožděné uzavření
Zpožděné zavírání způsobí nápor na silnici, ale s 30denní výpovědní lhůtou máte stále ten luxus, že nedáte výpověď až den poté, co zavřete-aniž byste museli platit jakékoli dvojnásobné náklady na bydlení.
- Zaplaťte nájemné 1. dubna, jako obvykle.
- Zjistěte 23. dubna, že zavírání je zpožděno.
- Zaplaťte nájemné 1. května, jako obvykle.
- Konečně 15. května. U zavíracího stolu je splatných 15 dní předplaceného úroku (z vašeho domácího spoření a koše na uzavírací náklady, nikoli z vašeho balíčku měsíčních účtů).
- 16. května dejte 30 dnů předem.
- Zaplaťte poslední nájem 1. června - buď na polovinu měsíce (30 dní po oznámení z 15. května, nebo celý měsíc, v závislosti na podmínkách pronájmu).
- Pěkný klidný nestres 30 dní na přesun, přibližně od 16. května do nejméně 16. června, kde máte přístup k oběma místům.
- Vaše první splátka hypotéky je splatná 1. července.
- Nikdy jste neměli měsíc s dvojnásobnými náklady na bydlení a měli jste celý měsíc na stěhování.
Pokud váš byt vyžaduje oznámení na 60 dní nebo více, věci se stanou trochu složitějšími, pokud jde o perfektní čas. V takovém případě hrajete vyrovnávací hru - a budete se muset vzdát trochu peněz, času nebo zabezpečení. Váš realitní agent nebo hypoteční makléř vám ochotně pomůže podívat se na váš pronájem a rozpočet a načasovat vše správně, ještě předtím, než najdete domov svých snů.
Význam 7/11
