Představte si, že najdete domov, který absolutně milujete (nebo v němž alespoň vidíte velký potenciál). Nyní: Co kdybyste tam mohli žít, ale místo toho, abyste své úspory utratili předem, platíte každý měsíc malou částku za nájemné směrem k akontaci. Zní to jako sen, že? S největší pravděpodobností ano - zvláště pokud jste na volné noze tak-tak úvěr nebo vysoký poměr dluhu k příjmům (ty zatracené studentské půjčky!), nebo prostě nemůžete každý měsíc odložit dostatek hotovosti, abyste se dostali na zálohu.
co to znamená vidět 1111
Tato situace není jen snem-je to typ smlouvy známý jako rent-to-own. Ale jako mnoho scénářů příliš dobrých na to, aby byly pravdivé, přichází se slušným podílem rizik, které je třeba zvážit. Před podpisem byste měli vědět toto:
Co je to nájemní pronájem?
Tyto leasingy typu jednorožce se nazývají mnoho věcí, ale běžně se používají leasingy na pronájem na vlastní účet, smlouvy o koupi leasingu, smlouvy o koupi leasingu nebo možnosti koupě leasingu. Při nájemní smlouvě na nájemce nájemce souhlasí s pronájmem jednotky nebo domu od pronajímatele. Pronajímatel každý měsíc odloží část měsíční platby do fondu nájemce v domácnosti. Dohodnutá cena zůstává po celou dobu pronájmu pevná. Obvykle, jakmile nájemce zaplatí dostatek vlastního kapitálu v domácnosti, aby se kvalifikoval na hypotéku, má nájemce možnost koupit od pronajímatele.
Například nájemce může podepsat nájemní smlouvu na dům v hodnotě 150 000 USD. Pronajímatel bude požadovat, aby složili 500 $ a platili 1 200 $ měsíčně - 200 $ z toho půjde na zálohu. Po dvou letech nájemníci zaplatí zálohu 4 800 USD, neboli 3,2 procenta z hodnoty nemovitosti - dost na pokrytí zálohy na FHA hypotéka . Pokud se tak rozhodnou (pamatujte, je to možnost koupit), může nájemce zajistit hypotéku a postupovat podle standardního postupu při koupi domu.
I když to zní jako skvělé nastavení, pronájem nájmu vlastnímu vlastnictví není vždy tak kouzelný.
Za prvé, mohou být drahé. Pronajímatelé mohou za účelem zajištění možnosti nákupu požadovat nevratné poplatky předem (známé jako opční prémie). Mohou být nakonec stejně nákladné jako záloha - ne -li více. Standard je obvykle 5 procent, ale to lze mezi stranami vyjednat. Navíc, pokud se nájemce rozhodne na konci smlouvy nekupovat, nedostane zpět žádné uložené peníze.
Je také důležité si uvědomit, že nájemné vlastnímu pronájmu zní podobně, ale velmi se liší od smlouvy o zakládání listin (které mají svůj vlastní soubor rizik). Smlouva o listinách jsou domy financované prodávajícím, kde kupující platí prodávajícímu po dlouhou dobu zpět v měsíčních splátkách s vysokým úrokem. V těchto situacích je nájemce zodpovědný za veškeré opravy a obvykle také daně a pojištění.
Při nájmu na vlastní účet se na nájemce obvykle vztahuje nájemní zákon během doby nájmu a neručí za údržbu ani opravy. To se však může stát od státu lišit - a váš pronajímatel se může pokusit, abyste tato práva odhlásili (i když zákonnost toho se liší stát od státu).
Jaká jsou některá rizika pronájmu nájemného vlastnímu?
Vzhledem k tomu, že vlastnictví domů se pro více Američanů stává nedosažitelným, jsou leasingy pronajaté na vlastní pěst stále oblíbenější. Nyní existuje několik dobře financovaných společností z Wall Street, které nabídka transparentní programy pronájmu vlastních domů pro renovované špičkové domy. Navíc jsou běžné v prodejích typu peer-to-peer, jako když vám rodinný přítel chce prodat svou nemovitost, ale zatím nemáte plné financování. Podle Nichole Monticelli, realitní kanceláře v BEX nemovitost na Floridě jsou standardní smlouvy o pronájmu na vlastní účet sepsány téměř vždy s ohledem na nejlepší zájem prodávajícího-to znamená, že když se k nim dostanete jako nájemce, musíte provést náležitou péči, abyste snížili riziko.
Pronajímatel/prodejci se například mohou pokusit, aby veškerá údržba a opravy spadaly na nájemce (v mnoha státech to může být v rozporu se zákony nájemců, proto se obraťte na svého právního zástupce!) Nebo smlouva může uvádět, že jedna pozdní platba zruší platnost smlouvy . To znamená, že nájemce přijde o všechny peníze, které již zaplatil, stejně jako o peníze, které vložil do rekonstrukcí a oprav nemovitosti.
A protože nájemní smlouvy na pronájem jsou atraktivní pro ty, kteří jsou jinak vytlačeni z tradičních možností nákupu domů, je trh náchylný k podvodům. Například na Floridě došlo během krachu trhu s bydlením v polovině roku 2000 k nárůstu podvodů zahrnujících pronájem nájmu na vlastní bydlení, říká Monticelli. Bylo mnoho případů, kdy nájemníci prováděli své měsíční platby, dokončovali opravy a dokonce upgradovali dům, zatímco majitelé nemovitostí své platby dávali do kapes. Majitelé by pak přestali splácet hypotéky a nájemníci by se ocitli vysoko a v suchu, když banky přišly na zpětný odkup nemovitosti. A 2016 Vyšetřování New York Times ukázal, že tyto podvody jsou opět na vzestupu.
Pokud najdete příležitost pronajmout si vlastní, sledujte některé z těchto červených vlajek:
- Pokud je dům ve špatném stavu, může to znamenat, že byl zanedbán, byl již zabaven nebo je v procesu rekultivace bankou.
- Dávejte si pozor na pronajímatele, který vás odrazuje od nezávislé kontroly a hodnocení.
- Vaše dodatečné platby by měly být součtem dohodnuté částky zálohy: Obvykle mluvíme o 3,5 procentní záloze na hypotéku pojištěnou FHA, Holden Lewis, domácí expert z NerdWallet , říká.
- Zkontrolujte titulní zprávu a ověřte, zda je váš pronajímatel zákonným vlastníkem nemovitosti, říká Shaolaine Loving, zmocněnec Loving Law LTD . Zpráva také podrobně popíše případná další zástavní práva nebo rozsudky, které by bylo nutné zaplatit, než převezmete vlastnictví (a pravděpodobně by po vás vlastník požadoval zaplacení).
I když jsou všechny tyto věci zcela jasné, je důležité si uvědomit, že stále vstupujete do nejisté situace-investujete do něčeho, nad čím máte malou kontrolu.
Například například, když jste podepsali nájemní smlouvu, možná neexistovala žádná další zástavní práva k nemovitosti, vlastník možná nějaké přidal poté, říká Loving. Zjistit, zda tomu tak je, a pokusit se před tím chránit, to vše pro vás bude znamenat dodatečný poplatek. To může vést k tomu, že skutečné náklady na pořízení domu formou nájmu na vlastní pronájem budou mnohem vyšší než náklady na tradiční nákup.
Navíc, i když máte zákonná práva na peníze, které jste investovali, může být velmi nákladné získat to, co vám dlužíte, v extrémních případech: Majitel může stále nesplácet své hypoteční závazky a přijít o domov pro uzavření trhu, říká Loving. [Toto] by vás zavázalo nutností soudního sporu o jakoukoli nápravu proti prodejci.
Co dělat, než se pod tečkovanou čáru podepíšete
Pokud jste se rozhodli, že pronájem na vlastní pěst je pro vás, nebo pokud jste si zamilovali pronájem s možností nákupu, pak by vaším dalším krokem mělo být zavolat svého právního zástupce. Jak již bylo uvedeno výše, různé státy a regiony mají své vlastní zákony týkající se nájmu do vlastnictví, proto se ujistěte, že váš zmocněnec má znalosti o tom, kde chcete podepsat nájemní smlouvu.
Monticelli má tendenci radit svým klientům, aby se drželi dál od pronájmů typu pronájem na vlastní bydlení, ale pokud se její klienti rozhodnou jít touto cestou, vždy doporučuje, aby zmocněnec zkontroloval smlouvu a přepsal ji tak, aby byla pro nájemce výhodnější a zmírnila riziko. Nájemníci se například mohou ujistit, že neplatí dvojnásobek za upgrady a renovace, do kterých investují, a že kupní cenu nelze zvýšit, až přijde čas nákupu. Pokud prodejce nebude znovu vyjednávat, vezměte to jako varovné znamení, říká.
co znamená 777 v číslech andělů?
Jakmile získáte od svého zmocněnce vše jasné, promluvte si s věřitelem:
Požádejte o předběžnou kvalifikaci a ukažte smlouvu půjčujícímu důstojníkovi, říká Lewis. Úvěrník vezme vaše finanční informace a dá vám vědět, pokud jste na cestě k získání hypotéky za několik let. Rovněž zajistí, aby se vaše platby za částečné nájemné sčítaly a provedly zálohu, až přijde čas.
A samozřejmě, pokud se zdá, že nájemné je příliš riskantní, ale máte rádi pohodlí spojené s úsporami zálohy spojené s nájemným, vždy existuje možnost přestěhovat se na levnější místo, ale platit stejnou částku nájemného (tj. , levnější nájemné vašemu pronajímateli a zbylá část vašeho spořicího účtu).
