Nezasvěcenému může proces nákupu domů připadat jako nekonečný koloběh obručí, kterými je možné přeskočit. Ale ty obruče tam jsou z nějakého důvodu - ve hře je spousta peněz a tolik pohyblivých částí mezi kupujícím, prodávajícím a věřitelem. Čím více firewallů před uzavřením, tím méně pravděpodobné, že se někdo zasekne ve špatné dohodě. Jedním z těchto únavných, ale nezbytných závěrečných kroků je domácí posouzení.
význam 5:55
Jste v procesu před uzávěrkou a jste zvědaví, co se ve skutečnosti stane v den hodnocení? Odborníci tvrdí, že můžete očekávat toto:
Za prvé, co je to domácí hodnocení a co zahrnuje?
Řekněme, že si berete hypotéku na zaplacení domu uvedeného na 200 000 $. Plánujete si tedy vzít hypotéku ve výši 200 000 USD - a možná ještě o něco více na pokrytí nákladů na uzavření - a očekáváte, že ji během příštích 30 let splatíte. Ale řekněme, že v roce 10 hypotéky se něco stane a vy už nemůžete splácet hypotéku. Banka zabaví dům a vrátí jej na trh, aby získala zpět náklady. Zjistí však, že váš dům za 200 000 $ měl ve skutečnosti po celou dobu hodnotu jen 180 000 $. Ach, boo! Banka přišla o peníze!
Nyní se to nestane, protože pokud existuje jedna věc, kterou hypoteční věřitelé vědí, jak postupovat, je to ochrana jejich investic. Místo toho, aby vám v dobré víře půjčili peníze na dům, budou vyžadovat souhlas, který potvrdí skutečnou, nezaujatou hodnotu domu. Tímto způsobem přesně vědí, jakou hodnotu má zástava, kterou drží na půjčce (váš dům).
I když se může zdát, že hodnocení jsou pro věřitele v drtivé většině přínosem, odvedou také dobrou práci, která vás ochrání před placením za předražený dům.
A hodnocení nejsou jen pro kupující domů. Majitelé domů je také používají při refinancování ze stejného důvodu: Věřitel musí znát skutečnou hodnotu domu, než půjčí jakoukoli hotovost.
Jak tedy odhadci přijdou na tuto skutečnou, nezaujatou hodnotu? Podle Realtor.com , odhadce navštíví dům a určí jeho hodnotu na základě faktorů, jako je jeho stav (je domov bezpečný pro život?), celkové rozlohy a rozložení, a pokud byl zrekonstruován nebo má nějaké jedinečné vlastnosti. Podle SF Gate Home Guides , odhadce se také podívá na to, jak je prostor využíván, a na počet ložnic a koupelen a jejich velikosti. Mezi další proměnné patří, kolik pozemků se skutečně využívá a velikost pozemku, bez ohledu na to, zda je nebo není garáž (garáž je pro dům velkým přínosem, zvláště pokud prodávající žije někde se všemi čtyřmi ročními obdobími) a zda dům nabízí jakékoli veřejné služby. Zkoumány jsou také hlavní inženýrské sítě, jako je topení, instalatérství a elektřina.
V úvahu připadají i vnější faktory, podle Homelight . Odhadci se podívají na okolí domova (ať už je to v městském, příměstském nebo venkovském prostředí) a jeho klasifikaci podle zón.
Odhadce také zváží aktuální stav místního realitního trhu. Podle Investopedia „Při hodnocení se také používají ceny blízkých, srovnatelných a nedávno prodaných nemovitostí (také známých jako Comps).
Po procházce vyplní odhadce zprávu-nejčastěji Jednotná zpráva o hodnocení rezidenčních nemovitostí —Sbírá všechny tyto informace podrobně. Formulář jde přímo od odhadce k věřiteli, ale dostanete také kopii od své hypoteční společnosti (zákon vám vyžaduje, abyste ji obdrželi).
Kdo platí za domácí hodnocení?
Banka obvykle poskytne jejich vlastního věřitele - chtějí se ujistit, že je to někdo, komu důvěřují, protože jsou to jeho peníze na lince. Ale podle Realtor.com „Vy, kupující, složíte účet. Pokud je však prodejce skutečně motivován vyložit svůj dům, někdy pokryje hodnocení a sníží vaše celkové náklady na uzavření.
Podle příručky FHA , hodnocení obvykle stojí mezi 300 a 400 dolary.
Co to znamená, když hodnocení neodpovídá nabídce prodejce?
Hodnocení mohou někdy vrhnout klíč do procesu zavírání. Běžným problémem je, pokud je ocenění nižší než nabídková cena.
Řekněme, že vaše nabídka na 550 000 USD (katalogová cena) byla prodejcem přijata. Ocenění však přijde na 520 000 dolarů. Váš hypoteční věřitel vám nyní poskytne pouze 520 000 dolarů na dům, protože to je zaručeno, pokud to budou muset vrátit na trh.
Proč by tedy existoval nesoulad mezi požadovanou cenou za dům a skutečnou hodnotou domu? Existuje několik důvodů, podle RealEstate.com:
1. Války s nabídkami
Pokud nakupujete na konkurenčním trhu, kde se ceny domů kvůli poptávce zvyšují, mohli jste vyhrát nad několika uchazeči jednoduše proto, že vaše nabídka byla nejvyšší.
2. Sezónnost
Stejně jako svatební průmysl a televize v hlavním vysílacím čase má i nemovitost svá rušná a klidná období. Pokud je tržní oblast sezónní, pak to bude odrážet hodnocení, protože je to pouze odraz trhu, říká Michael Vargas, spoluzakladatel společnosti Vanderbiltovo hodnocení v New Yorku. Některé trhy jsou na jaře nejrušnější a vedou k nejvyšším hodnotám.
Mimo kalendář mohou nabídkové ceny nafukovat i jiné faktory, jako je ekonomika oblasti, říká Vargas. Zamyslete se například nad tím, jak Silicon Valley v minulém desetiletí zvyšovalo ceny domů v Bay Area: Technologické společnosti přivedly do této oblasti mnoho pracovníků s dostatkem hotovosti. Nemovitosti jsou dobrou investicí, takže na realitní trh došlo k přílivu potenciálních kupců. Existuje však jen omezený počet dostupných nemovitostí a prostor pro umístění nových budov/domů, takže to, co je na trhu, se stává velmi vzácným (tj. Drahým). Zatímco některé trhy mají cenový strop kvůli počtu kupujících, kteří si mohou skutečně dovolit průběžné ceny nemovitostí, kupující v oblasti Bay Area stále více a více dostávají hotovost, aby mohli stále více předkládat nabídky. Kvůli tomu, nadměrné poptávky jsou novou normou v této oblasti.
3. Špatný odhadce
Můžete se zaseknout u odhadce, který nemá dostatečné zkušenosti nebo danou oblast příliš nezná. Pokud se vám to stane, existuje východisko: Především mějte důkazy, které by podpořily vaše tvrzení - to znamená údaje o vaší oblasti z důvěryhodných zdrojů, nedávné blízké prodeje, informace od jiných agentů, kteří mají čekající prodeje v této oblasti atd. . Nepopírejte však jen nízké hodnocení, protože vy cítit dům má větší cenu.
co znamená 911
Měli byste mít podporu pro tvrzení, že si myslíte, že odhadce není dostatečně informovaný, a ne jednoduše, že nesouhlasíte s hodnotovým názorem, říká Vargas.
4. Nedostatek srovnatelných vlastností
Některé domy jsou určitě jedinečné. Řekněme, že jste nabídli nabídku na jediný dům ve stylu Franka Lloyda Wrighta ve čtvrti plné rančů. Přestože se vám nemovitost líbí pro její jedinečnost, odhadci nemusí ocenit, jak se to projevuje na velmi malém počtu kompasů. Přestože odhadce ve své rovnici zohledňuje historická data a prodejní cenu a hodnotu sousedních domů, nemusí existovat dostatek dodatečných informací o nemovitosti na zálohování nabídkové ceny.
To znamená: Určitě existují odhadci, kteří vědí, jak pracovat s netradičními vlastnostmi.
Zkušení odhadci vědí, jak zacházet s jedinečnými vlastnostmi a jak lze určit hodnotu pro speciální jedinečné vlastnosti domu, říká Vargas.
A mějte na paměti, že i když byste mohli najít hodnotu v jedinečnosti nemovitosti, ve skutečnosti to může být na újmu (myšlenka tzv. funkční zastarávání .)
Co můžete udělat, pokud je vaše hodnocení nižší, než se očekávalo?
Pokud je domácí hodnocení nižší než vaše nabídka, máte několik možností:
1. Můžete požádat prodejce, aby snížil cenu.
To bude s největší pravděpodobností na konkurenčním trhu bez šance, ale je to rozhodně nejjednodušší řešení pro vás-a také pro prodejce, pokud jsou motivováni dostat nemovitost z rukou.
2. Odložte další peníze na pokrytí rozdílu mezi nabídkou a hodnocením
Můžete to udělat buď v hotovosti, nebo si můžete vzít a druhá hypotéka.
3. Odvolejte se nebo vydejte vyvrácení k posouzení
Udělejte to pouze, říká Vargas, pokud je to ve skutečnosti určeno jako chybné nebo nepřesné. Můžete také získat další ocenění, opět za desetník.
4. Odejděte
Můžete přijít o trochu peněz, ale může to být pro vás nejlepší volba, pokud vše ostatní selže.
A pamatujte si: Domácí hodnocení se liší od inspekce (kterou jste také měli udělat). Odhadce provádí prohlídku, aby zjistil hodnotu nemovitosti, zejména pro věřitele, ale také pro vás. Inspektor provádí důkladnou prohlídku domu, abyste mohli posoudit všechna rizika. Oba berou v úvahu stav domu, ale je tu inspektor, aby se ujistil, že kupující si je vědom škod, které bude muset buď opravit nebo vyměnit, pokud jej nakonec koupí. Obě procházky jsou při nákupu domu velmi důležité-zpráva o posouzení a inspekci vám pomůže určit, zda nakupujete rozumně. Nikdo nechce skončit v takové situaci, jako je The Money Pit.
666 znamená číslo anděla v hindštině
Další skvělé čtení z oblasti realit:
- Podle realitních kanceláří první věci, které byste si měli do nového domova pořídit
- V tomto zasněném domě v A-rámu v Los Angeles musíte vidět kuchyň
- Nejlepší materiály pro kuchyňské desky, podle stavitelů domů
- Co by mohl říkat váš rodný řád o tom, kde žijete
- 9 rozkošných rámů A, které si můžete pronajmout za méně než 100 $
